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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 24
Stichwort:       Temperatur 18° C und r. F. von 65% sind in Schlafräumen normal
und:               LG Hannover, Urteil vom 16. 5. 1988 – 9 S 389/87

Aus WM 10/1988, S. 354, 355:

„LG Hannover, Urteil vom 16. 5. 1988 – 9 S 389/87

§ 537 BGB

(Leitsätze):
Ein Baumangel liegt vor, wenn aufgrund der vorgegebenen Baukonstruktion Feuchtigkeitsschäden nur durch extreme, für den Mieter nicht zumutbares Lüften und Heizen vermieden werden können. Dem Mieter kann es aber zumutbar sein, durch entsprechend angepaßtes Wohnverhalten das Ausmaß der Schäden einzugrenzen.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Zum anderen ist die vermietete Wohnung deshalb mangelhaft, weil baukonstruktions-bedingte Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall an den Außenwänden von Kinderzimmer, Küche und Bad aufgetreten sind.

Hinsichtlich der sachverständigerseits festgestellten Feuchtigkeitsschäden ist zwischen den Parteien zwar unstreitig, daß diese nicht auf Undichtigkeiten der Außenmauern, also nicht auf durchgeschlagenem Regenwasser beruhen. Es handelt sich bei der Feuchtigkeit vielmehr um Oberflächentauwasser, welches sich aus der Raumluft an den Außenwänden als Kältebrücken niederschlägt.

Die Parteien streiten jedoch darüber, ob die Bildung des Tauwassers und die dadurch bedingte Feuchtigkeitsschäden auf Baumängel (unzureichende Wärmeisolierung) oder auf falsches Wohnverhalten (unzureichendes Heizen und Lüften) zurückzuführen ist.

Nach Überzeugung der Kammer sind beide Faktoren für das konkrete Ausmaß der festgestellten Feuchtigkeitsschäden verantwortlich.

Soweit die Klägerin die Ursache allein im Wohnverhalten der Beklagten sieht, bezieht sie sich zur Begründung insbesondere auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten des Architekten M., der nach Besichtigung von drei Vergleichswohnungen ohne Feuchtigkeitsschäden im gleichen Wohnblock zu der Schlussfolgerung gelangt, der festgestellte Unterschied zwischen den Wohnungen sei nur mit dem verschiedenen Wohnverhalten begründbar.

Die Klägerin beruft sich ferner darauf, daß sowohl nach den Feststellungen des vom Gericht beauftragten Sachverständigen H. als auch nach dem Privatgutachten des Architekten M. das Gebäude entsprechend den bei Errichtung geltenden Wärmeschutz-DIN-Vorschriften erbaut worden ist. (Anm:: Diese Begründung wird von vielen Vermietern vorgetragen; die herrschende Meinung verneint dieses aber. Nicht jedoch LG Konstanz, Urt. v. 10. 6. 1988 – 1 S 1/88; in WM 10/1988, S. 353 – hier unter Teil 26.) Sie meint, ein Baumangel liege daher nicht vor und ergebe sich auch nicht aus dem vom Gericht eingeholten Gutachten. Die Beklagte hätte ihr Wohnverhalten vielmehr der vorhandenen Baukonstruktion anpassen und die Entstehung von Kondenswasser durch verstärktes Heizen und Lüften verhindern können und müssen.

Die Kammer verkennt nicht, daß durch Oberflächentauwasser verursachte Feutig-keitsschäden notwendigerweise in engem Zusammenhang mit dem jeweiligen Raumklima stehen. Denn das Ausfallen von Kondenswasser an relativ kälteren Flächen (Außenwänden) ist abhängig von der Raumtemperatur und Luftzirkulation. Damit ist jedoch jegliche Tauwasserbildung – unabhängig von der vorgegebenen Baukonstruktion – durch entsprechendes – gegebenenfalls extrem starkes – Lüften und Heizen letztendlich vermeidbar. Insofern dürfte es auch im vorliegenden Fall für die Beklagte möglich gewesen sein, die festgestellten Feuchtigkeitsschäden jedenfalls zum Teil durch ein entsprechendes angepaßtes Wohnverhalten zu vermeiden. Dies wird deutlich, wenn der Sachverständige M. in den Vergleichswohnungen keine Feuchtigkeitsschäden festgestellt hat. Die von diesem Sachverständigen gezogene Schlussfolgerung, der Unterschied zwischen der von der Beklagten bewohnten Wohnung und den besichtigten Vergleichswohnungen hinsichtlich der festgestellten Feuchtigkeitsschäden sei durch verschiedenes Wohnverhalten erklärbar, ist durchaus nachvollziehbar.

Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass die von der Beklagten bewohnte Wohnung frei von Baumängeln ist. Nach Auffassung der Kammer, die sich insoweit den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen H. anschließt, ist hier aufgrund der vorgegebenen Baukonstruktion das Gegenteil der Fall.

Ein Baumangel liegt nämlich auch dann vor, wenn aufgrund der vorgegebenen Baukonstruktion, hier insbesondere der Wärmedämmung der Außenwände, bei „normalen“ Außentemperaturen und Raumklima Kondenswasser ausfällt, das nur durch extremes, für den Mieter nicht zumutbares Lüften und Heizen vermieden werden kann (vgl. Palandt-Putzo, BGB 47. Aufl., § 537 Anm. 2 c).

Dabei kann es nur auf die konkret getroffenen Feststellungen und nicht darauf ankommen, ob ein Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung desselben oder zum gegenwärtigen Zeitpunkt den geltenden DIN-Vorschriften entspricht.

Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige H. rechnerisch nachgewiesen, inwieweit die Außenwände von der Konstruktion her anfällig für Oberflächentauwasser sind, so daß es der Einholung eines weiteren Gutachters nicht mehr bedurfte.  (Anm:: Nach diesen Ausführungen des Gerichts hätte es einen weiteren Sachverständigen hinzugezogen, wenn nicht der Sachverständige H. rechnerisch – nicht durch „Besichtigung“, wie der Architekt M. – nachgewiesen hätte, dass die Baukonstruktion anfällig für Tauwasserausfall ist; d.h. ein dritter Sachverständiger hätte ein Gutachten abgegeben. Dabei ist festzustellen, dass der Architekt M. als Privatgutachter für die Klägerin sein Gutachten abgegeben hat. Immerhin hat dieser Gutachter ja drei andere Wohnungen besichtigt, die keine Feuchteschäden hatten. Dies alles versteht kein Kläger bzw. Beklagter mehr als Mieter!)   Das schriftliche Gutachten stellt ausdrücklich fest:

„Der rechnerische Nachweis zeigt, daß die Wärmedämmung der Wandkonstruktion, auch wenn sie den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes nach DIN 4108 maßgeblichen Mindestwerte des Wärmeschutzes nicht unterschreitet, demnach nicht ausreicht, um auch die Innenseiten der Gebäudeecken bei kalten Außentemperaturen dauerhaft vor dem Ausfall von Oberflächenkondensat zu schützen.

Der vorhandene Wärmedurchlasswiderstand von 0,55 m²h° C/Wh liegt deutlich unter dem zur Vermeidung von Oberflächentauwasser an den Außenwandecken erforderlichen Wärmedurchlaß-widerstand von 0,82 m²h° C/Wh.

Das bedeutet, daß an diesen Stellen auch bei ordnungsgemäßem Lüften und Heizen der Räume durch den Mieter eine Anfälligkeit für Oberflächentauwasserbildung bei niedrigen Außentemperaturen von der Konstruktion her gegeben ist, und zwar bei der vorhandenen Wärmedämmfähigkeit des Außenwand, wie sich durch Auflösen der entsprechenden Formel rechnerisch nachweisen läßt, sobald die Außentemperatur, was im Winter häufiger der Fall ein dürfte, unter rd. – 7 ° C absinkt. . .

Bei der durchgeführten Berechnung wurde eine Innentemperatur von 20° C zugrundegelegt (lt. Angabe der Mieterseite – vgl. S. 14 der Akte) und eine relative Luftfeuchtigkeit von 50% (üblich für Wohnräume).

Jedoch ist für die Schlafräume, wie es der als Kinderzimmer ausgewiesene Raum ja darstellt, auch eine Temperatur von rd. 18° C und eine relative Luftfeuchtigkeit von 65% durchaus als normal zu bezeichnen (vergl. Schild u.a. Bauphysik, Braunschweig 1977).

Unter diesen Rahmenbedingungen wäre der erforderliche Wärmedämmwert zur Vermeidung von Tauwasser in den Eckbereichen noch deutlich höher. Das bedeutet gleichzeitig, daß schon bei wenigen Minusgraden im Winter bereits Tauwasser ausfällt.

Darüber hinaus handelt es sich um eine exponierte, Wind und Wasser ausgesetzte Nordwestecke im oberen Teil des Gebäudes. Dieser Bereich ist Auskühlung und partieller Durchfeuchtung durch Schlagregen am stärksten ausgesetzt. . .

Die vorhandene Baukonstruktion (soweit sie vom Gutachter richtig rekonstruiert wurde) ist unter den gegebenen klimatischen und geometrischen Rahmenbedingungen nicht geeignet. Tauwasserfreiheit in den Eckbereichen von Außenwänden und Decken selbst bei normalen raumklimatischen Verhältnissen zu gewährleisten. Da schon bei relativ geringen Minusgraden Tauwasser ausfällt, ist Schimmelansatz eine logische Folge.

Mängel im mieterseitigen Lüftungsverhalten sind wegen der relativ hohen konstruktionsbedingten Fugendurchlässigkeit der Fenster als primäre Ursache des Schimmelansatzes unwahrscheinlich.“

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist damit in der vorgegebenen Konstruktion der Außenwände ein Baumangel zu sehen, der die Beklagte grundsätzlich zur Mietzinsminderung gem. § 537 BGB berechtigt. Nach Auffassung der Kammer wiegt dieser Mangel zusammen mit den festgestellten Mängeln an den Fenstern und Fensterrahmen allerdings nicht so schwer, daß eine 30%ige Minderung berechtigt wäre. Zwar sind die vom Sachverständigen H. festgestellten Folgen der Feuchtigkeitsschäden recht gravierend.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, daß das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden regelmäßig von der vorgegebenen Baukonstruktion und vom Wohnverhalten abhängt. Das von dem Sachverständigen vorgefundene Ausmaß der Schäden spricht nach Auffassung der Kammer dafür, daß nicht angepaßtes Lüften und Heizen durch die Beklagte – jedenfalls in der Küche und  Bad – hierfür mitursächlich war, wenngleich dies wegen der Fugendurchlässigkeit der Fenster und der daraus resultierenden ständigen Luftzirkulation nicht die primäre Ursache darstellt.

Es müsste der Beklagten nach Auffassung der Kammer aber möglich und zumutbar gewesen sein, durch entsprechend angepaßtes Wohnverhalten zumindest das Ausmaß der Schäden einzugrenzen.

Bei sorgfältiger Abwägung der dargelegten Umstände hält die Kammer daher einen Minderungsanspruch von 15% für angemessen.“

(Kein Mitteiler)

Kommentar
Da nicht festgestellt wurde, wie häufig gelüftet und wie geheizt wurde, ist nach Auffassung des Komm. die vom Gericht festgestellte Zumutbarkeit und Möglichkeit durch „entsprechend angepaßtes Wohnverhalten“ das Ausmaß der Schäden zu begrenzen, nicht nachprüfbar. Insbesondere deshalb ist die Urteilsfindung anzuzweifeln, da der Sachverständige, dem das Gericht im Grundsatz folgt, feststellt, dass durch die Fugendurchlässigkeit der Fenster keine Mängel im mieterseitigen Lüftungsverhalten zu sehen sind. Auch ohne des rechnerischen Nachweises des zu niedrigen Wärmedurchgangs-widerstandes ( 0,55  zu geforderten 0,82 ), denn zur Bauzeit mag dieser den DIN-Normen entsprochen haben, ist der Mangel vorhanden. Und dieser ist von Sachverständiger Seite festgestellt worden. Daher ist die Urteilsbegründung zu diesem Punkt nicht zu akzeptieren.

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