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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 23
Stichwort:       Problembeladenes Urteil – Wer zahlt für mangelhafte Isolierung der Fenster?
und:               LG Hamburg, Urteil vom 5. 5. 1988 – 7 S 166/87

Aus WM 8/1988, S. 350:

„LG Hamburg, Urteil vom 5. 5. 1988 – 7 S 166/87

§§ 537 BGB; 4 MHG; 7 HeizkostenV

(Leitsatz):
Die Tatsache, dass eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel zusehen.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Zu Recht hat das AG der auf Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 1426,41 DM für die Abrechnungsperiode 1985-1986 gerichteten Klage stattgegeben.

Die Beklagte greift die in Rede stehende Heizkostenabrechnung mit der Erwägung an, es könne nicht oder jedenfalls nicht ganz zu ihren Lasten gehen, daß die erstmalige Abrechnung über Heizkosten unter Beachtung der HeizkostenV sie mit Kosten konfrontiere, die weit höher als die ihren in den Vorjahren und die der meisten Mieter im Hause in der hier in Rede stehenden Abrechnungsperiode seien. Sie habe 1975 gemietet und wohne seither in einem auf den eigentlichen Baukörper aufgesetzten „Glaskäfig“ mit „riesigen“ Fenstern einfachster Bauart und ohne den DIN-Normen gerecht zu werdender Isolierung. Das müsse bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Die Kammer meint, dass die Heizkostenabrechnung der Klägerin diesen Angriffen standhält. Die Frage nach den rechtlichen Konsequenzen des Umstandes, daß ein Mieteobjekt, was die Heizkosten anbetrifft, den Mieter mit unverhältnismäßig hohen Kosten belastet, ist weitgehend ungeklärt (vgl. dazu etwa Sternel in ZfgWBay 1986, 504 f.). Nach Auffassung der Kammer gewährt das geltende Recht dem Mieter in Fällen wie dem Vorliegenden keine Handhabe, sich erfolgreich gegen die Belastung mit unverhältnismäßig hohen Heizkosen zu wehren.

Die von der Beklagten zur Stützung ihres Angriffs gegen die Heizkosten im vorliegenden Fall ins Feld geführte Entscheidung des LG Frankfurt postuliert ungeachtet der prima facie abschließenden Regelung der Relevanz des Kennens und Kennenmüssens der Beschaffenheit der Mietsache durch den Mieter in §§ 539, 540 BGB eine Aufklärungspflicht des Vermieters über den ungewöhnlich hohen Wärmebedarf einer Wohnung, bedingt durch mangelhafte Isolierung der Heizrohre. Das erscheint der Kammer höchst zweifelhaft – auch deswegen, weil die Verletzung von Aufklärungspflichten einen Anspruch nur auslösen dürfte gerichtet auf Ersatz des „negativen“ Interesses, also darauf, so gestellt zu werden, als sei aufgeklärt worden. Das LG Frankfurt hingegen gewährt einen Anspruch auf das „positive“ Interesse. Es will den Mieter so stellen, als seien die Heizungsrohre nicht mangelhaft isoliert. Vorliegendenfalls scheidet eine Aufklärungspflicht nach Auffassung der Kammer schon deshalb aus, weil bei Vermietung der Wohnung im Jahre 1975, mithin vor Inkrafttreten der HeizkostenV, der Wärmebedarf ihrer Wohnung für die Beklagte praktisch irrelevant war. Sollten die Heizkosten doch nicht nach Verbrauch, sondern nach dem Verhältnis der Fläche ihrer Wohnung zur Gesamtwohnfläche abgerechnet werden. Es hieße die Anforderungen wahrlich überspannen, wenn dem Vermieter nachträglich vorgeworfen würde, er hätte 1975 bedenken und mitteilen müssen, daß der „Glaskäfig“ mit den „riesigen“ Fenstern eines Tages wegen Einführung des Zwangs zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten teuer werden würde, was die Heizkosten anbelangt. Im übrigen müsste dann der Beklagten über § 254 BGB ebenso vorgehalten werden, sie hätte diese Umstände erkennen können. Ein ebenso befremdlich klingender Vorwurf.

Die Wohnung im vorliegenden Fall ist auch nicht mangelhaft i. S. des § 537 BGB. Dabei braucht die Frage, ob eine unwirtschaftliche Heizungsanlage (d. h. eine solche, deren Betrieb einen vermeidbaren Energieverbrauch verursacht) einen Sachmangel i. S. des §§ 537, 538 BGB darstellen kann (so das OLG Düsseldorf WM 1984, 54; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1987, 300 zur unwirtschaftlichen Belüftungsanlage), nicht entschieden zu werden, so dass eine Vorlage zum RE an das OLG Hamburg wegen beabsichtigter Abweichung von einer OLG-Entscheidung nicht geboten ist. Denn darum geht es hier nicht. Im Streitfall liegt die Ursache für den erhöhten Heizkostenanfall nicht im Heizvorgang als solchem, sondern im Objekt der Beheizung begründet, nämlich in der unzureichenden Wärmeisolierung der Wohnung. (Anm:: Eine unzureichende Wärmesiolierung der Wohnung – hier Fenster -  ist ein Mangel! Dieses hätte das LG durch Kenntnis anderer Urteile wissen müssen. Sich so zu positionieren, als wenn fehlerhafte Wärmesiolierungen, also Mängel, überhaupt keine Folgen mit sich brächten, zeigt ein Desinteresse an den ergangenen Urteilen. Insofern ist die Mietsache nach § 537 BGB mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt.)

Die Tatsache, dass eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen (d.h. dann, wenn die Beheizbarkeit als solche nicht beeinträchtigt, sondern eben nur relativ teuer ist), nicht als Sachmangel i. S. der §§ 537, 538 BGB anzusehen. Denn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist in Fällen wie diesem eingeschränkt. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Die laufenden Betriebskosten machen zusammen mit dem Mietzins (als dessen Teil sie darum zu Recht angesehen werden, vgl. OLG Koblenz NJW 1984, 2369 [M 1984, 269]) das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung aus. Es macht aber keinen Sinn, den Preis einer Sache (betriebswirt-schaftlich gesprochen: die Kosten) als deren Mangel zu begreifen. Wer der Ansicht ist, die Tauglichkeit des Mietobjekts könne dadurch beeinträchtigt werden, daß sein Gebrauch mit verhältnismäßig (oder unverhältnismäßig) hohen Kosten verbunden ist, müsste dasselbe konsequent auch im Hinblick auf einen überhöhten Mietzins behaupten. (Anm:: Warum „reitet“ das LG auf diesen Gedanken herum? Es wurde vom Gericht – auch ohne einen Sachverständigen heranzuziehen(!) und das ist schon sehr ungewöhnlich -  festgestellt, dass ein Mangel in der Wärmeisolierung der Wohnung vorhanden ist. Darum die hohen Heizkosten!)  Auf diesen Gedanken ist freilich bislang noch niemand verfallen. Er ist auch absurd. Ein überhöhter Mietzins reduziert sich nicht über § 537 BGB auf ein angemessenes Niveau (ohne daß es dazu erst der Heranziehung des § 539 BGB bedürfte). Die Kosten des vertragsmäßigen Gebrauchs (Miete und Betriebskosten) sind für den Wert der Mietsache mitbestimmend. Auf ihre Gebrauchstauglichkeit sind sie dagegen gänzlich ohne Einfluß. (Anm:: Warum verfolgt das Gericht nicht den Mangel; s.v.. Dieser hat sehr wohl einen großen Einfluss auf die gemietete Sache; nämlich die hohen Heizkosten verursacht durch den Mangel.)

Weitere rechtliche Mittel, mit denen in Fällen wie dem Vorliegenden eine Heizkostenabrechnung zu Fall gebracht werden kann, sind von der Beklagten weder dargelegt noch der Kammer ersichtlich. Der Berufung musste mithin der Erfolg versagt bleiben. (Anm:: Nicht verständliches Urteil. Die nicht eingehaltenen DIN-Normen bei Erstellung des Gebäudes 1975 werden in keiner Weise thematisiert.)

Anm. d. Red:: die zitierte Entscheidung des LG Frankfurt ist in WM 1987, 119 veröffentlicht. Vgl. auch AG Neuss WM 1987, 229 und AG Bensheim WM 1987, 316.“

Kommentar im Text –Nach Durchsicht der o.g. Urteile folgt evtl. ein weiterer.

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