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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 22
Stichwort:       Klare Stellungnahme des AG Hamburg zu Feuchtigkeitserscheinungen
und:               AG Hamburg, Urteil vom 17. 3. 1988 – 39 b C 212/87

Aus WM 10/1988, S. 357, 358:

„AG Hamburg, Urteil vom 17. 3. 1988 – 39 b C 212/87

§§ 536, 537 BGB

(Leitsatz):
Bei feststehendem Mangel der Mietsache hat der Vermieter zu beweisen, daß der Mieter den Mangel durch unsachgemäßes Wohnverhalten verursacht hat.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer 3-Zimmer-Erdgeschoß-wohnung aufgrund Vertrages v. 7. 6. 1984.

Nachdem sich die Beklagte über übermäßig hohe Luftfeuchtigkeit in ihren Räumen beschwert hatte, überprüfte die Fa. S. am 25. 6. 1985 mit einem Feuchtigkeitsmessgerät die Wände der Wohnung. Es wurde festgestellt, dass die Werte so gering waren, daß Außenwanddurchfeuchtungen nicht gegeben waren. Mit Schreiben v. 2. 1. 1986 ließ die Beklagte geltend machen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen an den Außenwänden im Schlaf- und Kinderzimmer bauseitig bedingt seien, wofür auch spreche, daß diese auch bei anderen Mietern im Hause auftreten würden. Die Beklagte kürzte daraufhin den Mietzins. Eine erneute Überprüfung der Wände mit dem Feuchtigkeitsmessgerät durch die FA. S. am 14. 4. 1986 ergab Werte zwischen 3 und 6%.

Die Kläger tragen vor: Es handele sich bei den Feuchtigkeitserscheinungen um reine Lüftungsprobleme. Eine nicht ausreichende Beheizung und Belüftung, möglicherweise auch eine zu hohe relative Luftfeuchtigkeit habe die Beklagte zu vertreten. Der bereits 1981/82 erfolgte Einbau von Isolierglasfenstern sei nicht ursächlich. Die Feuchtigkeitserscheinungen hätten sich erstmals während der Mietzeit der Beklagten gezeigt.

Die Beklagte trägt vor: Auch ohne Durchfeuchtung der Außenwände komme es zu der Schimmelbildung durch das Vorhandensein von Kältebrücken an der alten, nicht mit einem neuen Anstrich versehenen und durch Witterungserscheinungen Risse aufweisenden Fassade. Die unter diesen Umständen erforderliche Belüftung von jeweils 5 Minuten pro Stunde sei für die berufstätige und die Wohnung allein bewohnende Beklagte unzumutbar.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Die Kläger können von der Beklagten restlichen Mietzins aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen nicht beanspruchen. Denn der Mietzins war in den fraglichen Monaten gem. § 537 BGB um die von der Beklagten einbehaltenen Kürzungsbeträge gemindert.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß in der fraglichen Wohnung zumindest in der Zeit von Februar bis April 1986 Feuchtigkeitserscheinungen mit Schimmelpilzbefall jeweils an den Giebelaußenwänden des Schlaf- und Wohnzimmers vorhanden waren. Dies wird auch durch das Gutachten v. 20. 10. 1987 bestätigt, in dem der Sachverständige ausgeführt hat, daß er im Schlafzimmer im unteren Wandbereich jener Wand bis etwa 1 m Höhe Schwarzschimmelbefall an der rückwärtigen linken Gebäudeecke feststellte, während er den übrigen Bereich der Wand wegen des davor stehenden Schrankes nicht einsehen konnte. Im Wohnzimmer war auf der nach Angaben der Beklagten 1984 angebrachten Tapete im unteren Bereich eine gleichmäßige Dunkelfärbung zu erkennen. Mit Ausnahme von Ablösungen bis zu einer Höhe von 10 cm haftete die Tapete zwar fest auf den Untergrund, hinter der Tapete auf dem Putz der Außenwand war jedoch ein abgestorbener Schwarzschimmelpilzbefall festzustellen. Da das Vorhandensein von Schimmelpilzkulturen auf Wandflächen gesundheitliche Risiken mit sich bringt. Geruchsbelästigungen hervorruft und im Hinblick auf den optischen Eindruck für Bewohner und etwaige Besucher Störungen bedingt, war die Wohnung mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich minderte. Dieser führte unter Berücksichtigung der Herabsetzung des Wohn- und Nutzungswertes von 2 der 3 Zimmer der Wohnung zu einer Minderung des Mietzinses kraft Gesetzes um 10% der Brutto-Kaltmiete, so daß die von der Beklagten vorgenommenen Kürzungen auch der Höhe nach nicht zu beanstanden sind.

Allerdings hätte sich die Beklagte nach Treu und Glauben auf diese Minderung nicht berufen können, wenn sie den Mangel der Mietsache durch unsachgemäßes Wohnverhalten selbst verursacht hätte. Dieser Ausschlusstatbestand der Minderung ist bei feststehendem Mangel von dem Vermieter zu beweisen (anders das von den Klägern zitierte Urteil des LG Lüneburg WM 1985, 115; wie hier LG Darmstadt WM 1985, 22 im Falle „erblindender“ Doppelglasscheiben, ferner ähnlich für auftretende Feuchtigkeitsschäden: AG Bremerhaven, LG Augsburg und AG Köln, alle WM 1985, S. 23-25; vgl. auch LG Göttingen WM 1986, 308). (Anm:: Alle Urteile mit Kommentaren können Sie auf dieser Urteilseite nachlesen!) Diesen Beweis haben die Kläger nicht geführt. Zwar steht nach dem Gutachten fest, daß die Schimmelpilzerscheinungen auf den Außengiebelwänden der Wohnung der Beklagten nicht durch von außen eindringende Feuchtigkeit entstanden sind. Damit ist aber noch nicht indiziert, daß die Mängel auf vertragswidrigem Wohnverhalten der Beklagten beruhen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen und den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung geht das Gericht davon aus, dass die Schimmelpilzbildungen dadurch entstanden, daß über längere Zeit Taufeuchte auf den Wänden im Wohnzimmer, insbesondere hinter dem Sofa, und im Schlafzimmer hinter dem massiven Schrank auftrat. Daß sich gerade an diesen Stellen Kondenswasser bildete, ist darauf zurückzuführen, dass sich hinter dem massiven Schrank und dem Sofa trotz des Abstandes von der Wand aufgrund der jeweils oberhalb der Fußleiste verlaufenden Einrohrwarmwasserheizung Kaltluftstaus aufbauten, wie der Sachverständige darlegte. Das Gericht hält es darüber hinaus für nahe liegend, dass dieser Vorgang auch durch einen relativ geringen Wärmedurchgangswiderstand der Risse und Verwitterungserscheinungen im Putz aufweisenden Giebelwand begünstigt wird, was der Sachverständige allerdings nicht untersucht hat. Hinzu kommt eine zu hohe relative Luftfeuchtigkeit in der Wohnung, wobei jedoch nicht feststeht, welcher Grad von Luftfeuchtigkeit unter den gegebenen Umständen an der Giebelaußenwand bereits als zu hoch einzustufen ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass es hinter dem Sofa nie zu dieser Schimmelbildung gekommen wäre, wenn die Luftfeuchtigkeit unter 50% gewesen wäre. Damit ist aber noch nicht gesagt, dass die Beklagte im Hinblick auf die ordnungsgemäße Beheizung und Belüftung der Wohnung ihre Vertragspflichten verletzte. Abgesehen davon, , dass ein Mieter nicht ohne weiteres für verpflichtet gehalten werden kann, eine Luftfeuchtigkeit von unter 50% herzustellen und beizubehalten, hat die Beweisaufnahme auch keine hinreichenden Anhaltspunkt dafür ergeben, dass eine höhere Luftfeuchtigkeit durch ein unübliches und vertragswidriges Wohnverhalten der Beklagten erzeugt wurde. Vielmehr geht das Gericht davon aus, daß wegen des Einbaus von Isolierglasfenstern in ein Gebäude mit Altbausubstanz Tauwasserschäden an Außenwänden, die nunmehr kühler sind als die doppelverglasten Fensterscheiben unter Umständen nur bei einem Lüftungsverhalten völlig vermieden werden können, das berufstätigen Mietern, zumal in einer Erdgeschoßwohnung, nicht zumutbar ist, Der Sachverständige hat erklärt, daß ein Lüften lediglich morgens und abends nicht ausreichend ist. (Anm:: Somit ist die Wohnung als Mietsache mit Mängeln behaftet und eine Mietminderung nach § 537 BGB zutreffend!) Soweit die Kläger in einem nachgelesenen Schriftsatz darauf verweisen, dass sich die Feuchtigkeitserscheinungen erstmals während der Mietzeit der Beklagten gezeigt hätten, während die Isolierglasfenster bereits 1981/1982 eingebaut worden seien, läßt sich hieraus nicht zwingend der Schluß ziehen, dass ein vertragswidriges Wohnverhalten der Beklagten ursächlich sein muß. (Anm:: Denn nach Einbau von ISO-Fenstern braucht  es eine gewisse Zeit bis sich die Luftfeuchte und das Wohnklima einpegelt. Da die Beklagten am 25. 6. 1984 die Wohnung gemietet haben und  schon am 25. 6. 1985 mit einem Schreiben sich beschwert haben, dass Mängel in der Wohnung – übermäßig hohe Luftfeuchtigkeit – auftreten, also nach einem Jahr des Bezugs der Wohnung, kann gerade der Einbau von ISO-Fenstern diese Mängel ursächlich hervorgerufen haben. Dies hätte aber der Sachverständige feststellen können!) Hierfür können verschiedene Umstände eine Rolle gespielt haben, wie z.B. andere Außentemperaturen, anderes Lüftungsverhalten bei häufiger Anwesenheit in der Wohnung, Verschlechterung des Wärmedämmwertes der Außenwand oder im Hinblick auf die behandelte Problematik günstigere Möblierung der Räume. Daß die Anordnung der Möbel mitursächlich für die gerade an diesen Stellen aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden ist, führt im übrigen ebenfalls nicht zu einem Ausschluß des Minderungsrechts. Die Aufstellung eines größeren Kleiderschrankes und insbesondere eines Sofas auch an Außenwänden einer Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch zumal wenn wie hier durch ein Heizungsrohr ein Abstand zur Wand eingehalten wird.

Nach alledem war die Klage abzuweisen.

Mitgeteilt von RA Lautenschläger, Hamburg“

Kommentar: Das AG Hamburg hat in seinem Entscheid konkret auf die gesundheitlichen Risiken von Schimmelpilzbefall hingewiesen; entgegen anderen Urteilen (vgl. AG Köln WM 8/1988, S. 265, hier unter dem gleichen Stichwort und „Keine Kündigung bei Gesundheitsgefährdung“).

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