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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 20
Stichwort:       Ein Wohnverhalten für die Vergangenheit kann ein SV niemals haben!
und:               LG Kassel, Urteil vom 4. 2. 1988 – 1 S 229/87

Aus WM 10/1988, S. 355:

LG Kassel, Urteil vom 4. 2. 1988 – 1 S 229/87

§§ 536,537 BGB

(Leitsatz):
Zur Beweislast für dir Ursächlichkeit von Feuchtigkeitsschäden der unzureichend wärmegedämmte Mietwohnung.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Es kam vorliegend darauf an, ob die Beklagte wirksam die Miete gemäß § 537 BGB gemindert hat.

Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen steht mit der gemäß § 286 ZPO erforderlichen Gewissheit für die Kammer fest, dass die Klägerin ihre Pflichten nach § 536 BGB verletzt hat, denn sie hat der Beklagten bereits bei Mietbeginn eine mit Mängeln i. S. von §§ 537, 538 BGB behaftete Wohnung überlassen.

Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen entspricht die Konstruktion der Außenwände des Hauses nicht der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden DIN-Norm. Da das Gebäude im Jahr 1978 errichtet worden ist, galt die DIN 4108 in der Fassung vom August 1969. Diese schreibt für den Wärmeschutz im Hochbau für Wärmedämmgebiete II – zu denen auch die Gemeinde Fuldatal zählt – für Außenwände an allen Stellen einen Wärmedämmwert von mindestens 0,55 vor. Tatsächlich haben die Außenwände des Hauses aber nur einen rechnerischen Wärmedämmwert von 0,502. Hiervon geht auch die Klägerin aus, denn aus der von ihr vorgelegten und von ihr korrigierten Berechnung des Sachverständigen ergibt sich sogar nur ein Wärmedämmwert von 0,501. Nach den von der Klägerin nicht bestrittenen Ausführungen des Sachverständigen kann eine Schwitzwasser-bildung an den Innenseiten der Außenwände bei einer Konstruktion wie der vorliegenden nur unterhalb einer Raumluftfeuchte von 65% verhindert werden. Bei einer bestimmungsgemäßen Raumnutzung entstehen aber Raumluftfeuchtigkeiten von 65% und mehr. So sind zum Beispiel relative Luftfeuchten von 80% bei Innentemperaturen von 25 Grad Celsius in Küchen während des Kochens und in Bädern während des Badens durchaus nicht unüblich; beim Kochen werden als Spitzenbelastung 500 bis 1500 g/h und beim Baden/Duschen/Waschen 500 bis 800 g/h Wasserdampf abgegeben. Dadurch werden insbesondere bei kleinen Raumgrößen die der DIN 4108 zugrundeliegenden Durchschnitts.-werte von 55 bis 65% erheblich überschritten (vgl. Dipl.-Ing. Polenz in WM 1982, 92 f.)

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kommen den DIN-Wärmevorschriften für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer vermieteten Wohnung dann eine mietrechtliche Bedeutung zu, wenn die Wohnung nicht der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden DIN-Norm entspricht (vgl. insoweit 1 S 439/84, ! S 190/86). Denn es kann dann davon ausgegangen werden, daß ein baulicher Fehler im Sinne des allgemeinen Werkvertrags-rechts auch immer eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit einer Mietsache darstellt. Dies ergibt sich daraus, daß die Sollbeschaffenheit einer Mietwohnung sich nach der Ist-Beschaffenheit durchschnittlicher, hierzulande anzutreffender Mietwohnungen gleichen Alters und gleiches Ausstattungen richtet und diese auch in aller Regel den DIN-Vorschriften im Zeitpunkt ihrer Errichtung entsprechen (1 S 190/86).

Grundsätzlich trifft zwar den Mieter, der sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters auf Minderung beruft, nach herrschender Meinung die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., Anm.21 zu § 537 BGB; Urteil der Kammer v. 6. 8. 1987 – 1 S188/86 -). Steht jedoch fest, daß die Mietsache mangelhaft ist, so muß der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat (vgl. LG Hannover WM 1982, 183).

Die hier unstreitig seit Oktober 1984 vorliegende Fleckenbildung mit Schimmelbefall als Folge sich niederschlagender Luftfeuchtigkeit in der Mietwohnung ist ein Fehler der Mietsache i. S. von § 537 I BGB (OLG Celle Beschluß v. 19. 6. 1984 in WM 1985, 9 ff., 11 unter ausdrücklicher Bezugnahme auf LG Hannover WM 1982, 183 und Teitge, Feuchtigkeitsschäden und Mietminderung in ZMR 1983, 397 [Anm:: Dieser Aufsatz von Teitge, aber auch Lammel sowie Pohlenz u.a. werden auf den „Sonderseiten“ aufgezeigt] Die gegenteilige Meinung (vgl. Lammel [WM 1982, 261]; Anmerkung zu den Urteilen der Landgerichte Itzehoe, Lübeck, Hannover, Kiel . . . in WM 1982, 181 – 187) [hier aufgeführt], die zwischen Mangel und Mangelfolgen differenziert und eine Fleckenbildung nicht als Mangel, sondern als Mangelfolge auffasst, verkennt zum einen, daß das Mietrecht nicht zwischen Mangel- und Mangelfolgeschäden differenziert (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl. Rn 9 zu 3 538 BGB) und vermischt unzulässigerweise den Fehlerbegriff des § 537 BGB mit der Frage, wem ein solcher Fehler zuzurechnen ist. (Anm:: Treffende Feststellung – nachzulesen auf dieserUrteilseite!)

Fleckenbildung mit Schimmelbefall an den Innenseiten der Außenwände hebt eine Wohnung in ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch auf bzw. mindert diese Tauglichkeit. Maßstab für das Vorliegen einer Fehlers ist mithin der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen (vgl. Emmerich-Sonnenschein a.a.O. Anm. 2 zu § 537 BGB).

Soweit die Kammer früher die Auffassung vertreten hat, ein Mangel einer Mietsache könne nicht allein daraus entnommen werden, daß an der Innenseite einiger Außenwände Feuchtigkeit aufgetreten ist (vgl. Urteil v. 27. 10. 1983 – 1 S 402/82 -), ist diese Auffassung schon mit den Urteilen v. 30. 10. 1986 (1 S 190/86) und v. 6. 8. 1987 (1 S 188/86) aufgegeben worden.

Die vom Sachverständigen noch während der Mietzeit der Beklagten festgestellten objektiven Feuchtigkeitsschäden stellen auch eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch dar; sie rechtfertigen auch eine Mietminderung von monatlich 50.—DM. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt die Kammer insoweit hinsichtlich der Höhe der Mietminderung auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug.

Die Beklagte war Erstbezieherin der unmittelbar zuvor errichteten Wohnung. Da das Minderungsrecht des § 537 BGB unabhängig vom Verschulden des Vermieters besteht, ist die Minderung außer in den Fällen des § 539 BGB und des § 545 II BGB – die hier nicht einschlägig sind – nur ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel gemäß § 324 I BGB zu vertreten hat. Die Beweislast für diese Ausnahme trägt der Vermieter, weil bereits aufgrund der Vorlage eines Mangels die vom Vermieter zu beanspruchende Miete automatisch entsprechend geringer ist (vgl. Urteil der Kammer 1 S 188/86 und LG Darmstadt WM 1985, 22). Der Vermieter wird durch diese Verpflichtung hinsichtlich des ihn treffenden Risikobereichs, den Negativbeweis führen zu müssen, nicht unbillig belastet, denn er muß nur beweisen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß (vgl. OLG Karlsruhe WM 1984, 267). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, muß sich der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden entlasten (OLG Karlsruhe a.a.O.). und zwar dahin, daß er ausreichend geheizt, gelüftet und die Wohnung entsprechend den baulichen Gegebenheiten möbliert hat (LG Darmstadt WM 1985, 22).

Nur dann, wenn nach den gesamten Umständen des Falles allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt (und damit  nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter oder einem Dritten zuzurechnende Ursache von vornherein ausscheidet), stellt sich die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit der Verhinderung der Feuchtigkeitsschäden durch häufiges Lüften, entsprechendes Einrichten und verstärktes Heizen hatte und diese Möglichkeit auch genutzt ha. Diese Frage stellt sich aber erst, wenn der Vermieter bewiesen hat, daß weder Eindringen von Regen bzw. Erdfeuchte von außen, noch sogenannte Neubaufeuchte, noch ein bereits schon rechnerisch nicht ausreichender Wärmedurchlaßwiderstand bzw. eine Herabsetzung diese rechnerischen Widerstandes infolge Kernkondensats bzw. infolge partieller äußerer Durchfeuchtung der Außenwände ursächlich für das Entstehen von Oberflächenkondensat gewesen ist (vgl. Urteil der Kammer 1 S 188/86).

Im vorliegenden Fall ist nach den von der Klägerin nicht angegriffenen Feststellungen des Sachverständigen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorgeschriebene Wärmedurchlaßwiderstand nicht erreicht. Da sich die Kondensatbildung nach den vom Sachverständigen gefertigten Lichtbildern verstärkt an jenen Bauteilen befindet, die sogenannte geometrische Wärmebrücken bilden, nämlich den Wandinnenecken im Bereich des Fußbodens und der Raumecken, steht fest, daß die Feuchtigkeitsschäden auf einer fehlerhaften Planung und/oder einer fehlerhaften Bauausführung beruhen. Soweit die Klägerin behauptet, eine Durchfeuchtung des Innenputzes von außen sei nicht eingetreten, trifft dies auch nach dem Gutachten des Sachverständigen zu, denn Oberflächenkondensat, das der Sachverständige konkret festgestellt hat, beruht immer auf Kondens- bzw. Tauwasserbildung von den Rauminnenseiten her. Da aber bei der Entstehung von Oberflächenkondensat die relative Luftfeuchte des Innenraums, die Raumtemperatur und der Wärmedurchlaßwiderstand der Außenbauteile eine nicht zu trennende Ursachenkombination bilden, ist der von der Klägerin gezogene Schluß, weil die Durchfeuchtung nicht von außen eingetretenen sei, beruhe der Mangel ausschließlich auf einem fehlerhaften Umgang der Beklagten mit der Mietsache, falsch. Zwar ist der Klägerin zuzustimmen, daß eine fachgerechte Isolierung von Mieträumen nach DIN 4108 keine Gewähr dafür bieten, daß Feuchtigkeitsschäden der vorliegenden Art ausbleiben. Denn wie bei trockener Raumluft eine starke Wärmebrücke kondensatfrei bleiben kann, kann umgekehrt bei zu hoher Luftfeuchtigkeit auch beim besten Wärmedämmwert, der sogar die DIN 4108 überschreitet, Oberflächenkondensat entstehen. Daraus folgt aber für den vorliegenden Fall nicht zwingend, daß die gleichen Feuchtigkeitsschäden auch eingetreten wären, hätte das Gebäude über eine im Zeitpunkt seiner Errichtung vorgeschriebene Wärmedämmung verfügt.

Soweit die Klägerin ihren Vortrag dahin verstanden haben will, im konkreten Fall wäre aufgrund des Wohnverhaltens der Beklagten der Mangel auch bei ordnungsgemäßer Isolierung entstanden, ist dieser Vortrag nicht genügend substantiiert, weil die entsprechenden Tatsachenbehauptungen, die eine Kausalität des vom Sachverständigen festgestellten Isolierungsfehlers für den Mietmangel ausschließen, fehlen. Zwar hat die Klägerin ihr Vorbringen zum fehlerhaften Wohnverhalten der Beklagten mit Schriftsatz vom 30. Dez. 1987 näher konkretisiert, dieses Vorbringen war jedoch als verspätet zurückzuweisen. . .

Wie die Klägerin unter Bezugnahme auf die Kammerrechtsprechnung zutreffend ausführt, können aus dem bloßen Vorhandensein von Feuchtigkeit prima-facie-Beweise grundsätzlich weder in Richtung Ursache „mangelhafte Isolierung der Bausubstanz“ noch in die Richtung „falsches Wohnverhalten“ gezogen werden. Hier steht aber aufgrund des Sachverständigengutachtens eine mangelhafte Isolierung des Bausubstanz bereits fest und damit spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung der Feuchtigkeit durch mangelhafte Isolierung.

Eine Mietminderung wäre nur dann ausgeschlossen, wenn die Klägerin nachweisen könnte, derselbe Mangel wäre infolge eines vertragswidrigen Wohnverhaltens der Beklagten auch dann eingetreten, wenn das Gebäude ordnungsgemäß isoliert gewesen wäre (Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens, vgl. Palandt, 47. Aufl., Vorbem. vor § 249 BGB, Anm. 5 Cg). Diesen Beweis hat aber die Klägerin nicht erbracht. Zwar hat sie insoweit vorgetragen, die Beklagte habe die Wohnung mangelhaft beheizt und belüftet und hierzu bereits im ersten Rechtszug behauptet, am 24. 1. 1986 habe die Raumtemperatur im Schlafzimmer nur 12 Grad Celsius aufgewiesen. Dem stehen aber zum einen die Feststellungen des Sachverständigen entgegen, wonach der Mangelzustand, sobald die Feuchtigkeit in der Wohnung erst einmal vorhanden ist, weder durch geändertes Heizungs-/Lüftungsverhalten zu beseitigen noch zu verhindern ist, so daß der Beklagten unsachgemäßes Heizen und Lüften nicht vorgehalten werden kann. Zum anderen ergibt sich aus dem Umstand, daß es bisher noch nicht zu einer Durchfeuchtung des Innenputzes infolge des Kondensates gekommen ist, obwohl die sichtbaren Schäden zumindest seit 1984 vorhanden sind, dass die Kondenswasserbildung im sogenannten kritischen Bereich stattfindet und vermutet werden kann, daß sie bei ausreichender Dämmung nicht mehr stattfindet. Aus dem bloßen Umstand, dass die Schlafzimmertemperatur einmal nur 12 Grad C aufgewiesen hat, folgt aber weder ein rechtswidriges Wohnverhalten, noch daß der Schaden bei genügender Isolierung auch eingetreten wäre, denn bei einer besseren Isolierung hätte die Raumtemperatur ebenfalls höher gelegen Isolierung hätte die ebenfalls höher gelegen und nach Künzel (zitiert nach WM 1982, 98) liegt die durchschnittliche Temperatur in Schlafzimmern unter Zugrundelegung eines hierzulande üblichen Wohnverhaltens in der Regel 6 Grad niedriger als bei Wohnzimmern, so dass eine einmalige Messung von 12 Grad C, insbesondere dann, wenn nach dem Lüften gemessen worden ist, nicht außergewöhnlich ist.

Soweit die Klägerin sachverständigenseits geklärt haben will, die Beklagte habe unzureichend gelüftet und geheizt, war dieses Beweismittel ungeeignet, denn für die Art und Weise der Beheizung und Belüftung durch die Beklagte ist eine Kenntnis  der Wohngewohnheiten der Beklagten erforderlich, die ein Sachverständiger für einen vergangenen Zeitraum niemals haben kann.

Mitgeteilt von RiLG Menzler, Kassel“

Kommentar:
Liebe/r Leser/-in, das hier aufgezeigte Urteil, mitgeteilt vom Richter am Landgericht Menzler, Kassel, stellt einen Fakt sehr deutlich in den Vordergrund, obwohl dies mit dem Schlusssatz:

„Soweit die Klägerin sachverständigenseits geklärt haben will, die Beklagte habe unzureichend gelüftet und geheizt, war dieses Beweismittel ungeeignet, denn für die Art und Weise der Beheizung und Belüftung durch die Beklagte ist eine Kenntnis  der Wohngewohnheiten der Beklagten erforderlich, die ein Sachverständiger für einen vergangenen Zeitraum niemals haben kann.“

Bitte noch einmal lesen und verinnerlichen!

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