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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 16
Stichwort:       Fehleinschätzung zur Frage des Trockenheizens bei Neubaufeuchte
und:               LG Lübeck, Urteil vom 8. 1. 1988 – 6 S 289/87

Aus WM 10/1988, S. 351:

„LG Lübeck, Urteil vom 8. 1. 1988 – 6 S 289/87

§§ 536, 537 BGB

(Leitsätze):

Der Mieter der Neubauwohnung ist mangels vertraglicher Regelung zum sog. Trockenheizen allenfalls dann verpflichtet, wenn er erkennen kann, dass andernfalls Feuchtigkeitsschäden auftreten. In welcher Weise hierbei zu lüften wäre, bleibt offen.

Die Minderung wegen Neubaufeuchtigkeit berechnet sich (hier) ohne Berücksichtigung eines Verursachungsanteils des Mieters.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Entgegen der von der Berufung vertretenen Meinung scheitert nach Ansicht der Kammer, die insoweit Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, II 375 folgt, eine Mietzinsminderung nicht bereits daran, dass der Mieter beim Erstbezug von Neubauten schlechthin Neubaufeuchtigkeit in kauf nehmen müsse, bzw. mit der Anmietung einer derartigen Neubauwohnung die sich aus Neubaufeuchtigkeit ergebenden Beeinträchtigungen vertragsgemäß akzeptiert habe.

Bei Zusammenschau der Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. S. und Prof. Z., die in allen, nach Ansicht der Kammer insoweit wesentlichen Punkten miteinander im Einklang stehen, und bei zusätzlicher Würdigung der Lichtbilder, die seitens der Beklagten zu den Akten gereicht worden sind, steht zur Überzeugung der Kammer außer Zweifel, daß die streitbefangene Wohnung Feuchtigkeitsmängel aufwies, die sich als Fehler der Mietsache darstellen und durch die die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsmäßigen Gebrauch i. S. von § 537 Abs. 1 BGB erheblich gemindert war. (Anm:: Dies ist doch schon mal ein Anfang. Mietmangel!)

Unstreitig ist, daß die Beklagten diese Mängel der Klägerin vor dem erstmaligen Einbehalt eines Teiles des Mietzinses gemäß § 545 Abs. 1 BGB mitgeteilt und Beseitigung verlangt hatten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Klägerin, die insoweit als Vermieterin beweispflichtig ist, nicht den Beweis dafür erbracht, daß die festgestellten Feuchtigkeitsmängel überwiegend auf einen schuldhaften Verstoß der Beklagten gegen ihre mietvertragliche Obhutspflicht zurückzuführen sind (vgl. zur Beweislast Schmidt-Futterer/Blank, Miete und Pacht, dtv. 6. Aufl. 1985, Seiten 162, 163). (Anm:: Es wurde kein Beweis erbracht, dass die Beklagten keinen überwiegenden schuldhaften Verstoß gegen ihre mietvertragliche Obhutspflicht getätigt haben.)

Zwar haben sowohl der Sachverständige Dipl.-Ing. S. als auch der Sachverständige Prof. Z. zur Ursache der Feuchtigkeitsmängel in ihren Gutachten ausgeführt, sie sei einerseits in der Baufeuchtigkeit, andererseits in ungenügender Lüftung bzw. Heizung seitens der Beklagten zu sehen.(Anm:: Nun wird`s komisch. Im davor stehenden Absatz wird  festgestellt, dass kein schuldhafter Verstoß vorliegt [zwar nur „überwiegend“] und nun heißt es, „andererseits in ungenügender Lüftung bzw. Heizung seitens der Beklagten“.  Während jedoch der Sachverständige Dipl.-Ing. S. bei der Erläuterung seines Gutachtens im Termin die Auffassung vertreten hat, bei einer Querlüftung von 2 x 10 – 15 Minuten täglich wären die aufgetretenen Feuchtigkeitsmängel vermieden worden, hat der Sachverständige Prof. Z. in seinem danach erstellten Gutachten ausgeführt, beim Bezug eines Neubaues müsse mit dem 1,5fachen des durchschnittlichen Kostenaufwandes für die Beheizung gerechnet werden, um das Bauwerk hinreichend trockenheizen und –lüften zu können. Darüber hinaus hat der Sachverständige Prof. Z. in seinem Gutachten ausgeführt, eine allgemein gültige Regel über die Zeitdauer der erforderlichen Stoßlüftungen im Laufe eines Tages könne er nicht aufstellen.

Vor dem Hintergrund des letztgenannten Gutachten hat die Kammer keine hinreichende Überzeugung davon zu gewinnen vermocht, daß die Beklagten schuldhaft gegen ihre Obhutspflichten als Mieter verstoßen haben, obwohl ihnen das objektiv zur Vermeidung der Feuchtigkeitsmängel erforderliche Heizungs- bzw. Lüftungsverhalten zumutbar gewesen wäre (vgl. zum Kriterium der Zumutbarkeit OLG Celle WM 1985, 9, 12). (Anm:: Was heißt hier „objektiv“?) Zu Recht verweisen nach Ansicht der Kammer Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Seite 163 darauf, dass der Mieter, wenn – wie hier – eine vertragliche Vereinbarung fehlt, allenfalls dann zu einer vermehrten Beheizung und Belüftung von Neubauten („trockenheizen“) verpflichtet ist, wenn er erkennen konnte, dass andernfalls Feuchtigkeitsschäden auftreten. (Anm:: Die Zumutbarkeit hat ihre Grenzen in den zeitlichen Abläufen und den Kosten. Da aber keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, ist der Mieter so zu stellen, wie wenn er eine trockene Wohnung erhalten hat. Daher kann auch kein „trockenheizen“ als Verpflichtung angesehen werden.)

Nach Ansicht der Kammer ist bereits zweifelhaft, ob die Beklagten bei dem hier konkret vorliegenden Schadensbild und nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu dieser Erkenntnis gelangen konnten und mussten.

Jedenfalls aber ist nach den Ausführungen der Sachverständigen nicht hinreichend sicher festzustellen, daß es den Beklagten insgesamt betrachtet, zumutbar war, in dem objektiv erforderlichen Ausmaß als Mieter sowohl auf eigenes Risiko erheblich höhere Heizkosten in Kauf zu nehmen und zusätzlich eine – wenn auch in ihrem genauen Ausmaß nicht sicher festgestellte, so doch zur Überzeugung der Kammer nicht unerhebliche- Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung durch vermehrtes Lüften hinzunehmen.

Was die Höhe der nach § 537 Abs. 1 i.V. m. §§ 472, 473 BGB zu ermittelnden Mietzinsminderung betrifft, erschien es der Kammer unter Zugrundelegung der von den Sachverständigen übereinstimmend ermittelten Tatsachen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als angemessen, insgesamt als Durchschnitt eine Mietzinsminderung von 10% pro Monat zugrunde zu legen, wie es auch das AG getan hat. Dabei hat die Kammer zur Ermittlung der Mietzinsminderung die bei Sternel a.a.O. Rn. 375 angegebene allgemein verwendete Minderungsformel angewendet. Die von der Klägerin geforderte Berücksichtigung des Veursachungsanteils der Beklagten im Rahmen der Ermittlung der Höhe der Mietzinsminderung hatte danach außer Betracht zu bleiben.

Mitgeteilt von RA Holtfoth, Lübeck“

Kommentar:

Liebe (r) Leser/-in, was würden Sie sagen, wenn Sie in einen Neubau einziehen (nach § 536 - Pflichten des Vermieters - ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache zu einem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen) und Sie stellen nach einiger Zeit fest, dass Sie Feuchte in der Wohnung haben. Sie, der Mieter, haben die Neubaufeuchte nicht mitgemietet! Die zugesagte Eigenschaft (geeigneter Zustand) ist mangelhaft.

Außerdem bitte den ersten Leitsatz „durcharbeiten.“ Eine Verpflichtung zum „trockenheizen“ gibt es nicht. Dann noch feststellen, dass die Frage der Lüftung offen bleibt ist „tragisch.“

Zudem ist das Urteil des AG Bad Schwartau, v. 3. 11. 1987 – 3 C 1176/86 zu beachten; Leitsatz: „Neubaufeuchtigkeit geht grundsätzlich zu Lasten des Vermieters.“ Mietminderung hier: 20%!

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