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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 1 – 6

Stichwort:       Bei Fensteraustausch besondere Aufklärung notwendig
und:               LG Lübeck, Urteil vom 9. 1. 1990 – 14 S 60/89

Aus WM 5/1990, S. 202, 203:

LG Lübeck, Urteil vom 9. 1. 1990 – 14 S 60/89

§ 537 BGB

(Leitsätze):

Nach der Fenstermodernisierung in der Wohnung zu erwartenden Veränderungen des sog. Taupunktes ist durch entsprechendes Lüftungsverhalten Rechnung zu tragen. Weist der Vermieter der Mieter hierauf nicht in geeigneter Weise hin, trägt er die Verantwortlichkeit für deshalb auftretende Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung.

A u s   d e n  G r ü n d e n :

Aufgrund der unstreitig in der von den Beklagten gemieteten Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen ist der Mietzins gem. § 537 BGB um 126.-- DM pro Monat gemindert.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vorhandenen Mängel der Sphäre der Mieter (Wohnverhalten) oder der  der Vermieterin (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei auf Kondensat beruhenden Feuchtigkeitsschäden, diese Ursache hat der Sachverständige in seinem Gutachten v. 14. 10. 1988 festgestellt, eine in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters herrührt. Ist jedoch offen, worauf das Entstehen der Schäden in der Wohnung beruht, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflusssphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterlegenen Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß (OLG Karlsruhe, RE v. 9. 8. 1984, ZMR 1984, 417 [= WM 1984, 267]).

Ob dieser der Klägerin als Vermieterin obliegende Entlastungsbeweis durch das Gutachten des Sachverständigen als erbracht anzusehen ist, ist bereits sehr zweifelhaft. Der Sachverständige geht davon aus, und dies ist auch zwischen den Parteien unstreitig, daß die nunmehr in der Wohnung vorhandenen Kondenswassererscheinungen erst aufgetreten sind, nachdem in dem etwa im Jahre 1961 erbauten Gebäude etwa in den Jahren 1980/81 neue, dichtschließende Fenster eingebaut wurden. Diese Teilsanierung, so der Sachverständige, führe zu den Tauwasserschäden mit Schwärzepilz und Stockfleckbildung. Der Sachverständige hat dargelegt, insofern folgt die Kammer den Ausführungen, daß das bis dahin funktionierende System mit, nach heutigen Vorschriften, geringer Wärmedämmung in den Außenwänden und nicht absolut dichtschließender Fenster gestört wurde. Nunmehr findet der aufgrund der relativ geringen Wärmedämmung der Außenwände erforderliche regelmäßige Luftaustausch nicht mehr durch die undichten Fenster statt. Es kommt zu Tauwasserbildungen an den relativ kühlen Außenwandflächen.

Es ist somit festzustellen, daß die Ursache für die Feuchtigkeitserscheinungen nicht in dem unveränderten Wohnverhalten der Mieter begründet ist, sondern in der Teilsanierung des Gebäudes, welche zur Folge hat, dass die alten und neuen Bauteile nicht mehr zusammenpassen. (Anm:: Und deshalb sind ISO-Fenster keine Wohnwertverbesserung gegenüber Doppelkastefenstern in Wohnräumen und einfachverglasten Fenstern in Küche und Bad. Dieses Urteil sollten sich deshalb alle Gerichte einmal zu Gemüte führen!).

Von einem Vermieter kann hingegen nicht verlangt werden, alte, möglicherweise beschädigte und oft nicht isolierverglaste Fenster in den Häusern zu belassen. Eine Sanierung, wie in den von der Klägerin in vorliegendem Fall vermieteten Häusern in der Art, daß lediglich die Fenster ausgetauscht werden, muß dem Vermieter nicht zuletzt auch zugunsten der Mieter möglich sein. (Anm:: Dies sollte man so nicht stehen lassen. Denn hier ist festzustellen, wenn Fenster derart verrotten, dass diese nicht mehr zu sanieren sind, dann hat möglicherweise der Mieter zwar mit Schuld an diesem Zustand, jedoch muss der Vermieter es aber versäumt haben, die Außenseiten der Fenster ordnungsgemäß Instand zu setzen bzw. zu halten. Es ist häufig nicht nur ein Versäumnis, sondern ein Begehr diese Fenster auszutauschen, da diese eine Mieterhöhung mit sich bringen – abzüglich eines Sanierungsabschlages! Dies ermutigt geradezu die Hausbesitzer, die Fenster verrotten zu lassen. Sofern die Gerichte dies erkennen, sollten die Mieter dagegen vorgehen.)

In einem solchen Falle trifft den Vermieter jedoch die Verpflichtung, die Mieter auch über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten aufzuklären (LG Hannover WM 1985, ss; LG Stade WM 1985, 23; vgl. auch LG Berlin ZMR 1987, 378). (Anm:: Auch wenn den Vermieter diese Aufklärungspflicht trifft und diese vorgenommen wurde, würde es kurz über lang dennoch zu solchen Schäden kommen; es wurde in die Bauphysik eingegriffen. Aufgrund des Eingriffes in die Bausubstanz wird ein Kondensatausfall immer vorkommen. Alle Urteile auch hier auf der Urteil-Seite.)

Dies gilt insbesondere auch in vorliegendem Fall. Bei dem von der Klägerin vermieteten Gebäude handelt es sich um ein Rentnerwohnheim. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster über 70 Jahre alt. Die damalige Vermieterin, die Gemeinde A., konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die Beklagten die notwendigen Anstrengungen unternehmen könnten, selbst zu ermitteln, wie sie ihr künftiges Wohnverhalten gestalten müssten. Es konnte insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass sie Anlaß hatten, nunmehr ihr Wohnverhalten ändern zu müssen, weil sich die bauphysikalischen Gegebenheiten durch den Einbau der neuen Fenster geändert hatten.

Gerade auch weil die Änderung in der Bausubstanz von der damaligen Vermieterin veranlasst worden war und diese Maßnahme grundsätzlich in die Sphäre des Vermieters gehören, war es die Verpflichtung der Vermieterin, die Mieter nunmehr darauf aufmerksam zu machen, dass sie ihr Heiz- und Lüftungsverhalten ändern mußten. (Anm:: Nochmals; auch wenn das Wohnverhalten sich geändert hätte, die Feuchteschäden wären dennoch vorgekommen. Denn warum wurden die Fenster ausgetauscht? Weil sie marode waren? Verschulden des Vermieters? Diese Fragen hätten einmal geklärt werden müssen. Ansonsten kann die Vermieterin auch keine übermäßige Lüftung und übermäßiges heizen verlangen, so die herrschende Meinung. Eine zum normalen Gebrauch gemietete Wohnung ist 2-3 mal für etwa 5 – 10 min. zu lüften, Querlüftung/Stoßlüftung.)

Auf der anderen Seite waren die Beklagten als Mieter auch verpflichtet, ihr diesbezügliches Wohnverhalten den neuen raumklimatischen Verhältnissen anzupassen, soweit ihnen dies zumutbar war. (Anm:: Richtig – soweit ihnen dies zumutbar war!)

Die Hinweise durch die damalige Vermieterin, die Gemeinde A., mit Schreiben v. 3. 2. 1987 an die Beklagten und dem v. 28. 4. 1987 an den Mieterbund, der von den Beklagten mit der Wahrnehmung ihrer Rechte beauftragt war, genügen den Anforderungen einer Aufklärung über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten nicht. Die in den genannten Scheiben erteilten Hinweise beschränken sich nämlich darauf, daß die Wohnung der Beklagten „völlig unzulänglich“ beheizt und belüftet werde und die Aufforderung, „ihre Lebensgewohnheiten . . . umzustellen“.

Dies reichte jedoch zur Aufklärung der über 70 Jahre alten Beklagten nicht aus. Vielmehr ist der Mieter konkret über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten aufzuklären. Dies bezieht sich auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltenden Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge. Es war nicht Aufgabe der Beklagten, nach dem Einbau der neuen dichtschließenden Fenster selbst herauszufinden, durch welches Heizungs- und Lüftungsverhalten den Feuchtigkeitserscheinungen begegnet werden konnte (vgl. dazu auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 279 m.w.N.).

Selbst wenn das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten unzureichend ist, wovon mangels substantiierten Vortrages in vorliegender Sache nicht einmal ausgegangen werden kann, trifft die Beklagten ein Verschulden nicht, da sie nach dem Einbau der isolierverglasten Fenster nicht auf das nunmehr erforderliche Wohnverhalten aufgeklärt wurden.

Somit trat gem. § 537 BGB eine Minderung des Mietzinses ein, da die Feuchtigkeits-erscheinungen auf dem Einbau der neuen isolierverglasten und dichtschließenden Fenster, welches die Vermieterin veranlasst hatte, beruhten.

Der Höhe nach ist die von den Beklagten geltend gemachte Minderung nicht zu beanstanden. Sie beträgt 42% der von ihnen geschuldeten Miete. Aufgrund des erheblichen Ausmaßes der Feuchtigkeitserscheinungen, von deren Umfang sich die Kammer aufgrund der in dem Gutachten des Sachverständigen vorhandenen Bilder einen Eindruck verschaffen konnte, erscheint der Kammer eine Minderung in dieser Höhe angemessen.“

(kein Mitteiler)

Der Kommentar wurde in den  Text eingearbeitet.

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