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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 1 – 3

Stichwort:       Wichtiges Urteil für die Mieter – Klarheit zur Mängelfrage
und:               LG Freiburg, Urteil vom 16. 6. 1988 – 3 S 34/88

Aus: WM 11/1989, S. 559, 560

„LG Freiburg, Urteil vom 16. 6. 1989 – 3 S 34/88

§§ 536, 537, 548 BGB

(Leitsatz):

Ist offen, ob Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung auf dem Wohnverhalten des Mieters oder auf der Beschaffenheit der Räume beruhen, so ist der Vermieter verpflichtet, den Negativbeweis zu führen.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Für die Frage, ob die Beklagten wegen der im Schlafzimmer aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden die Miete gem. § 537 BGB mindern können und ob sie die aufgetretenen Schäden zu beseitigen haben, kommt es darauf an, ob die Schäden auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sind oder nicht. § 548 BGB regelt insoweit, daß der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die bei vertragsgemäßem Gebrauch auftreten, nicht zu vertreten hat. Unstreitig ist, dass es in der seit dem 1. 6. 1978 von der Beklagten angemieteten Wohnung erstmals in den extrem kalten Wintern 1985/86 und 1986/87 zu Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer mit anschließender Schimmelpilzbildung gekommen ist, während zuvor derartige Schäden nicht aufgetreten waren. Diese Feuchtigkeitsschäden traten an der Außenwand auf und waren – auch dies ist unstreitig – letztendlich durch eine ungewöhnlich starke Auskühlung der Außenwände bedingt. Während die Klägerinnen meinen, zu den Schäden sei es letztendlich nur aufgrund eines von den Beklagten zu vertretenen fehlerhaften Wohn- und Lüftungsverhalten gekommen, sind die Beklagten der Auffassung, Ursache sei eine mangelhafte Bausubstanz und unzureichende Wärmeisolierung. (Kurze Anm:: Es wird der/dem Leser/-innen auffallen, dass zunächst vom Gericht immer geprüft wird, ob ein Verschulden der Mieter vorliegt.)

Ob die Behauptung der Klägerinnen zutrifft, zu den Feuchtigkeitsschäden sei es nur infolge fehlerhaften Wohn- und Lüftungsverhaltens der Beklagten gekommen, vermag die Kammer nicht abschließend zu klären. Das im Beweissicherungsverfahren umgekehrten Rubrums vor dem Amtsgericht erhobene Gurtachten des Sachverständigen vermag insoweit keinen Beweis zu erbringen. Daß das Bauwerk den zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden DIN-Vorschriften entspricht, sagt nichts über die Mangelfreiheit der Wohnung (Anm:: Auch das LG Freiburg folgt nicht nur der herrschenden Meinung sondern den von der überwiegenden Mehrheit der Gutachter und Sachverständigen.). Die DIN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht. Für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Wohnung kommt es dagegen auf die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache an, wobei Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung grundsätzlich einen Fehler der Mietsache darstellen (so RE OLG Celle, WM 1985, 9 ff.). (Anm:: Die/der Leser/-in möge sich bitte das Urteil des OLG Celle, hier auf der Urteil-Seite oder im Internet bei WM, a.a.O., oder auch ZMR, a.a.O., ansehen. Es folgt dem Leitgedanken, dass ein Mangel ein Mangel ist, auch wenn die DIN oder a.a.R.d.T. eingehalten wurden. Es sind, wie BVerwG und BGH [hier auf der Sonderseite] feststellen, nur die Anscheinsbeweise für eine Mangelfreiheit; nicht aber die Feststellung.)

Auch die weiterhin angebotenen Beweise sind nicht geeignet, sicheren Aufschluß darüber zu geben, ob den Beklagten ein fehlerhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten des Schlafzimmers anzulasten ist. Dies gilt insbesondere für den von den Klägerinnen angetretenen Zeugenbeweis. Insoweit wird lediglich für eine Schlussfolgerung Beweis angetreten, nicht dagegen für die zugrundeliegenden Tatsachen. Eine Vernehmung der Zeugen zu den  ihren Schlußfolgerungen zugrunde liegenden Tatsachen wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Im übrigen wäre es Sache des Gerichts und nicht Aufgabe der Zeugen, zu beurteilen, ob die Tatsache die von ihnen getroffene Schlussfolgerung rechtfertigen.

Weiterhin ist der Vortrag der Klägerinnen zur Ausstattung des Schlafzimmers durch die Beklagten nicht geeignet, ein fehlerhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten zu begründen. Grundsätzlich kann in der Aufstellung handelsüblicher Möbel in der vorgenommenen Art und Weise, der Aufstellung von Blumen und der Anbringung von Feuchtigkeitsspendern an der Heizung kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache gesehen werden, es sei denn, besondere Umstände verlangen ausnahmsweise ein anderes Nutzungsverhalten (Anm:: Welche anderen Umstände meint das LG?). Daß die Beklagten hierzu vor dem erstmaligen Auftreten von Feuchtigkeitsschäden Veranlassung gehabt hätten, ist nicht ersichtlich. Insoweit diese Frage möglicherweise im Hinblick auf die nunmehr bekannten Schäden für die Zukunft anders zu beurteilen sein wird und die Beklagten künftig ihr Wohn- und Lüftungsverhalten auf die ihnen bekannten Gegebenheiten werden einstellen müssen, bedarf mangels Entscheidungserheblichkeit für den vorliegenden Rechtsstreit dagegen keiner Entscheidung.

Läßt sich hiernach aufgrund der angetretenen Beweise nicht feststellen, ob die Feuchtigkeitsschäden auf ein vertragswidriges Wohn- und Lüftungsverhalten zurückzuführen sind, kommt es für die Entscheidung des Rechtstreits letztendlich darauf an, wen die Beweislast dafür trifft, ob die Verschlechterung der Mietsache von den Mietern verursacht und verschuldet ist oder nicht. Der BGH hat diese Frage, soweit ersichtlich, nicht abschlie-ßend entschieden. Er hat jedoch dem Mieter dann den Beweis für Schadensursache und mangelndes Verschulden auferlegt, wenn der vermietete Raum infolge des Mietgebrauchs zerstört worden ist (so BGHZ 66, 349 ff.). Andererseits wird in dieser Entscheidung ausgeführt, daß dort, wo Obhutspflichten des Mieters mit Erhaltungspflichten des Vermieters zusammentreffen, eine differenzierte Beurteilung des Beweislastverteilung notwendig ist (BGHZ, a.a.O., S. 352). Eine derartige differenzierte Beurteilung führt aber dazu, daß eine Beweislast  des Mieters so lange nicht in Betracht kommt, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat (so ausdrücklich RE OLG Karlsruhe WM 1984, 267/269). (Anm: Der vor- und letzte Halbsatz wurde vom Kommentator fett geschrieben, da hier eine rechtserhebliche Darlegung vorgetragen wurde. Das Urteil vom OLG Karlsruhe auch hier auf der Internet-Seite „schimmelpilz-sanieren.de“)  So liegt der vorliegende Fall.  Gerade die Tatsache, daß die Feuchtigkeitsschäden bei der extremen Kälte an der Außenwand aufgetreten sind, deutet auf die nahe liegende Möglichkeit hin, daß die Schadensursache in einer für derartige Witterungsverhältnisse unzureichenden Wärmeisolierung der Außenwand liegt. Durch die Verpflichtung, hinsichtlich dieses Risikobereiches den Negativbeweis führen zu müssen, werden die Klägerinnen auch nicht unbillig belastet.

Liegt die mangelnde Aufklärbarkeit des Schadensursache somit im Risikobereich der Klägerin, ist auch des Minderungsbegehren der Beklagten nach § 537 BGB grundsätzlich berechtigt, zumal eine durchaus erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung des Schlafzimmers vorliegt.

Weiterhin können die Klägerinnen die Beseitigung der Folgen des Feuchtigkeitsschadens nicht von der Beklagten verlangen. Dies folgt aus § 548 BGB.

Mitgeteilt von RAen Albert, Winkler und Jeutter, Freiburg

Anm:: d. Red:: Vgl. LG Osnabrück, WM 1989, 370 sowie WM 1988, 351 – 359 veröffentliche Entscheidungen.“

Kommentar:: Ein wichtiges Urteil für die Mieter. Die Begründungen des LG Freiburg und die in der Begründung aufgezeigten Urteile, u.a. BGH, OLG Celle, OLG Karlsruhe, werden für ähnliche Urteile herangezogen und kommentiert.

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