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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren.de“ – Teil 1 – 2

Stichwort:       Schimmelpilze – Falsches Wohnen oder Nichteinhaltung der DIN-Norm
und:               LG Göttingen – Beschlüsse v. 17. 2. 1988 u. v. 1. 6. 1988 – 5 S 94/87

Aus WM, 9/1989, S. 409, 410:

„LG Göttingen, Beschlüsse v. 17. 2. 1988 u. v. 1. 6. 1988 -5 S 94/87

§§ 536, 537 BGB; 3, 91a ZPO; 12 GKG

(Leitsatz):

Allein aus der Tatsache, daß beim Bau des Hauses geltende DIN-Vorschriften nicht eingehalten wurden, kann der Mieter keinen Anspruch auf Instandhaltung der Wohnung herleiten.

Besteht Ungewißheit über den Ausgang des erledigten Verfahrens (hier: wegen unklarer Verursachung von Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung), so ist dem in der Kostenentscheidung Rechnung zu tragen.

Übersteigen bei übereinstimmender Erledigungserklärung die Verfahrenskosten bereits den Wert der Hauptsache, bemißt sich der Streitwert nach dem Wert der Hauptsache
.

(Aus den Sachverhalt):

Die Kläger waren seit 1981 Mieter in einem Haus der Beklagten. Die von den Klägern bewohnte Wohnung zeigte an verschiedenen Stellen Schimmelpilzbefall. Das Haus wurde in den Jahren 1965/66 errichtet.

Mit der Klage begehren die Kläger von der Beklagten die Vornahme von Instandsetzungsarbeiten (Wärmedämmaßnahmen).

Die Kläger haben behauptet, die Schimmelpilzbildung in der Wohnung sei allein auf die Nichteinhaltung der DIN-Vorschriften hinsichtlich der Wärmedämmung zurückzuführen. Sie, die Kläger, hätten die Wohnung immer ausreichend beheizt und gelüftet.

Die Beklagte hat behauptet, die Schimmelpilzbildung sei allein auf falsches Wohnverhalten der Kläger zurückzuführen. Die Nichteinhaltung der DIN-Vorschriften stelle kein Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Forderung von Schadensersatz oder zur Minderung der Miete berechtige.

Das AG hat – nachdem der Sachverständige das von ihm in einem Beweissicherungsverfahren erstattete Gutachten erläutert hat – der Klage in vollem Umfang aus § 536 BGB stattgegeben.

Nachdem die Kläger im Laufe des Berufungsverfahrens die Wohnung geräumt haben, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

A u s  d e n  G r ü n d e n :

Beschluß vom 17. 2. 1988: Nach § 91 a ZPO mußte das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitgegenstandes nach billigem Ermessen über die Kosten entscheiden. Dies führte zur überwiegenden Kostentragungspflicht der Beklagten, wegen eines verbleibenden Unsicherheitsfaktors waren die Kläger jedoch mit 20% der Kosten zu belasten.

Zutreffend weist die Beklagte darauf hin, daß allein aus der Tatsache, daß beim Bau des Hauses geltende DIN-Vorschriften nicht eingehalten wurden, der Mieter seinen Anspruch auf Instandsetzung nicht stützen kann. Die DIN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht und können Verpflichtungen des Unternehmers gegenüber dem Besteller begründen. (Anm:: Hier gibt das Berufungsgericht die herrschende Meinung wieder. Es ist richtig, dass die DIN-Vorschriften ihre Funktion im Baurecht haben. Und ob der Besteller diesen Mangel geltend macht oder nicht, ist für den Mangel (und den Mieter) an der Wohnung unerheblich. Der Mangel (Schimmelpilz) ist existent und wurde ursächlich durch den Baumangel hervorgerufen, insofern hat der Mieter, wie das Amtsgericht treffend festgestellt hat,  nach § 536 einen Anspruch, auf eine zu dem vertragsgemäßen Gebrauche geeigneten Zustand der Sache. Eine Minderung nach § 537 ist rechtens.)

Darüber hinaus ist jedoch anerkannt, daß Schimmelpilze in der Wohnung einen Fehler der Mietsache darstellen und die Mietsache in einen Zustand versetzen, der dem ordnungsgemäßen Gebrauch nicht mehr entspricht. Unabhängig von der optischen Beeinträchtigung durch den Schimmelpilzbefall ist zwischenzeitlich bekannt, dass durch Schimmelpilze nicht unerhebliche gesundheitliche Störungen, wie Allergien und Bronchialerkrankungen bei Bewohnern derart beschaffener Wohnungen auftreten können. (Anm:: Die Mehrheit der Ärzte und Biologen versucht seit Jahren auf die große Gefahr hinzuweisen, die durch Schimmelpilz oder ähnlichen Erscheinungen in Wohnräumen auftreten können. Die Erkrankungen treten häufig erst sehr viele Jahre später auf, insbesondere Allergien und Bronchialerkrankungen, wie es das Gericht treffend feststellt. Jedoch folgen die Gerichte hier zu wenig den Ärzten sondern nur den (Bau-) Sachverständigen, die hier fehl am Platze sind.)

Auf diesen Mangel kann sich ein Mieter jedoch nur dann berufen, wenn er ihn nicht zu vertreten hat. Stock- und Schimmelpilzbildung ist, sofern – wie vorliegend – keine Feuchtigkeit durch das Mauerwerk von außen eindringt, eine Folge sich niederschlagender Feuchtigkeit. Diese Erscheinungen können auftreten, wenn die Wohnung selbst keine hinreichende Isolierung oder Wärmedämmung hat oder wenn der Mieter nicht hinreichend heizt und lüftet. Es können aber auch beide Ursachen zusammenwirken und zur Schimmelbildung führen.

Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, daß für den Schimmelpilzbefall im Wohnzimmer und im Kinderzimmer sowie an den Fensterlaibungen in Küche und Bad die mangelnde Wärmedämmung ursächlich sei. Nach seinen Feststellungen beträgt der Wärmedurchlasswiderstand bei der Decke im Kinderzimmer 0,27, bei der Decke im Wohnzimmer 0,27 und bei der Eckstütze zwischen Wohnzimmerfenster und Loggiatür 0,30, anstatt des zur Zeit der Errichtung des Hauses geltenden Wärmedurchlaßwiderstandes von 0,55. Der Sachverständige meint, dass bei kalter Außentemperatur und normaler Innenraumtemperatur sowie normaler Innenraumluftfeuchte es zwangsläufig zu unzulässiger Schwitzwasserbildung kommen müsse, die weder durch anderes Heizungs- noch Lüftungsverhalten zu verhindern sei. Nach dem Ergebnis dieses Gutachtens hätten die Kläger die Schimmelpilzbildung nicht zu vertreten, denn auch durch ein geändertes Wohnverhalten wäre die Schimmelpilzbildung nicht zu verhindern gewesen. Der Anspruch der Kläger wäre danach begründet.

Grundsätzlich hält die Kammer das Gutachten des Sachverständigen für nachvollziehbar. Die von der Beklagten gegen das Gutachten vorgetragenen Bedenken teilt die Kammer im wesentlichen nicht. Den bereits erwähnten Unsicherheitsfaktor sieht die Kammer jedoch darin, dass der Sachverständige für die Schwitzwasser- und Schimmelpilzbildung an der Küchenaußenwand und den Badezimmeraußenwänden allein falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten verantwortlich macht. Aufgrund dieser Feststellungen sowie der Behauptung der Beklagten, daß in den übrigen, gleich konstruierten Wohnungen im Haus keine Feuchtigkeits- oder Schimmelpilzerscheinungen vorhanden seien, insbesondere der Vormieter der Kläger die betreffende Wohnung 10 Jahre lang bewohnt habe, ohne daß Schimmelpilzbildung aufgetreten sei, konnte die Kammer nach dem gegenwärtigen Stand nicht sicher davon ausgehen, daß allein die fehlende Wärmedämmung die Ursache für die Schimmelbildung war. Unter Berücksichtigung dieses Umstandes, der voraussichtlich zu einer weiteren Beweisaufnahme geführt hätte, hielt es die Kammer gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen für gerechtfertigt, den Klägern 20% der Kosten aufzuerlegen.

Beschluß vom 1. 6. 1988: Der Wert des Streitgegenstandes wird für die Zeit ab dem 27. 1. 1988 auf 4.560.--  DM festgesetzt, §§ 3 ZPO, 121 GKG.

Grundsätzlich richtet sich der Streitwert bei übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien nach den bis dahin entstandenen gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahrenskosten. Das gilt jedoch dann nicht, wenn diese Kosten den Wert der Hauptsache übersteigen (vgl. Zöller, ZPO, § 3 „Erledigung der Hauptsache“).

Dieser Fall liegt hier vor. Schon die Kosten des Sachverständigen im Beweissicherungsverfahren, die hier Kosten des Rechtsstreits sind, betragen 5.187,60 DM. Die weiteren im Rechtstreit angefallenen Gutachterkosten machen einen Betrag von mindestens 3.300.--  DM aus.

Es verbleibt somit für die Berechnung des Streitwerts bei dem Wert der Hauptsache.

Mitgeteilt von RA Lau, Göttingen“

Kommentar: Dieses Urteil sollte einer näheren Betrachtung unterzogen werden. Das Berufungsgericht wird dem Sachstand des Falles nicht gerecht. Wie schon in der ersten Anmerkung deutlich gemacht, hat der Mieter einen Anspruch gemäß § 536 BG auf eine zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand vermietete Sache. Diese ist gestört durch das Auftreten von Schimmelpilzbildungen, die zu einer Minderung der Miete nach § 537 BGB berechtigen. Dass der Sachverständige dazu noch feststellt, dass das Haus nicht einmal den DIN-Vorschriften während des Baus entsprach (statt mindestens 0,55 nur 0,27 bzw. 0,30 – siehe Ausführungen – dieses sind erhebliche Unterschiede!), ist hier ein eklatanter Baumangel festzustellen. Es ist unerheblich, ob sich erst nach zehn Jahren dieser Mangel einstellt oder erst nach 20 Jahren. Dies trifft auch auf die Küche oder das Bad zu, da hier zwar erhöhte Luftfeuchte anfällt, jedoch nicht auszuschließen ist, dass auch hier der Wärmedurchlasswiderstand bei ca. 0,30 liegt. Insofern kann hier ebenfalls kein Mieterverschulden angeführt werden. Das Urteil hat erhebliche Mängel. Denn wie im AG Bensheim, Urt. v. 10. 6. 1987 – 6 C 795/86 – ausgeführt, ist der Vermieter verpflichtet die Wohnung dem Stand der Technik entsprechend zu isolieren. So hat auch das LG Flensburg, Urteil v. 15. 1. 1988 – 7 S 166/88 – festgestellt:Obwohl unstreitig die DIN-Vorschriften zur Zeit der Errichtung des Hauses (1959) eingehalten worden sind, liegt ein Mangel vor, denn maßgeblich ist der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen.“ Und weiter „Die DIN-Vorschriften ist von baurechtlicher Bedeutung, nicht jedoch entscheidend für die Frage, ob ein mietrechtlicher Mangel vorliegt.“ Vgl. auch OLG Celle, Urteil v. 19. 7. 1984  - 2 UH 1/84 (Negativer Rechtsentscheid) in WM 1/1985, S. 9 ff.; ZMR 1985, Heft 1, S. 10 ff.) Außerdem stellt das AG Hannover, Urteil v. 26. 3. 1982 – 28 C 100/80 – fest, dass „Für die Frage, ob zur Minderung berechtigte bautechnische Mängel vorhanden sind, kommt es auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung an, nicht auf die im Zeitpunkt der Errichtung des Baus geltenden DIN-Vorschriften (Leitsatz)“.

Dem Sachverständigen und dem Gericht sei ins Buch geschrieben, dass zwar die DIN-Normen keine Rechtsvorschriften sind, jedoch bei Mängeln am Bau stets den Anscheins-beweis innehaben, dass der Unternehmer ohne Mängel gebaut hat. In diesem Fall  hat der Bauunternehmer auch nicht nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik das Haus errichtet. Das Gericht kehrt den Gedanken um und führt aus, dass die DIN-Normen zwar „nur ihre Funktion im Baurecht haben“, jedoch bei Mängeln in den Wohnungen keine Pflichten gegenüber dem Besteller (Vermieter) begründen. Dies ist jedoch nicht rechtserheblich. Zunächst ist festzustellen, dass die Wohnung mit Mängeln behaftet ist. Hier könnte der Entlastungsbeweis (Anscheins- oder Vermutungsbeweis) greifen, dass nach der DIN-Vorschrift gebaut wurde und daher die Mängel nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Aber auch dies ist nicht herrschende Meinung – wie schon ausgeführt. Denn die DIN-Normen können hinter den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben oder nicht. (vgl. BGHZ 139, 16ff; BVerwG, Urt. v. 22.5.87 – 4 C 33-35/83; u.a.). Auch wenn nach den a.a.R.d.T. gebaut wurde, kann ein Mangel zu einer Minderung an der vermieteten Sache nach §§ 536, 537 BGB führen, denn die Fehlerfreiheit einer Bauleistung richtet sich keineswegs nur nach der Beachtung der a.a.R.d.T., denn das Erfordernis der Fehlerfreiheit geht darüber hinaus. I

Insofern hat das Berufungsgericht den Anscheinsbeweis verkehrt und damit den Mieter belastet. Und es ist unabhängig vom Sachverständigen zu urteilen, da dieser keine beweisrelevante Stellungnahme zum konkreten Fall der Beheizung oder Belüftung dargetan hat. So z.B. welche Lüftungswechsel vorgenommen wurden oder wie beheizt wurde. Nur die Aussage, dass dies nicht dem allgemeinen Wohnverhalten entspricht, ist lediglich ein negativer Anscheinsbeweis. Dazu hat das Berufungsgericht die Aussage der Vermieterin (Beklagte) in einem hohen Maße berücksichtigt. Nur aufgrund dieser Aussage, dass ein Vormieter 10 Jahre keinen Schimmelpilz hatte, hat das LG dem Mieter, in Verbindung mit der nicht wissenschaftlich fundierten Aussage des Sachverständigen (keine Messreihen
[Anm:: Hier ist auch die Kritik zur Höhe der Gutachterkosten], die hätten gefertigt werden müssen), 20% der Kosten auferlegt. Es ist davon auszugehen, dass durch die fehlerhafte Wärmedämmung – und diese Fehlerhaftigkeit besteht schon seit über 20Jahren – alle Mängel in der Wohnung durch den Vermieter zu vertreten sind. Ausführungen dazu siehe am Anfang des Kommentars.

Auch wenn nicht ausschließlich festgestellt wurde, dass die fehlende bzw. schlechte Wärmedämmung allein die Ursache der Mängel war, so hat der Vermieter trotz alledem die Mängel zu beseitigen.

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