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Die Urteilseite bei „schimmelpilz-sanieren“ – Teil 0 – 4
Stichwort:       Beweislastumkehr -
Und:               OLG Karlsruhe, Beschluß vom 9. 8. 1984 – 3 Re-Miet 6/84

Aus WM 10/1984, S. 267 ff::
„Rechtsentscheid
OLG Karlsruhe, Beschluß vom 9. 8. 1984 – 3 Re-Miet 6/84

(Nichtamtlicher Leitsatz)

1) Ist an der Mietwohnung ein Schaden eingetreten, der nicht allein durch die normale vertragsgemäße Abnutzung entstehen kann, trifft den Mieter die Beweislast, daß die Verschlechterung der Mietsache nicht von ihm verursacht und verschuldet worden ist, wenn nur eine Herkunft der Schadenursache aus dem seiner unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich in Betracht kommt.

2) Die Vorlagepflicht des Landgerichts nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MÄG besteht auch dann, wenn die sich aus dem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebende mietrechtliche Rechtsfrage für das übrige Mietrecht ebenfalls von Bedeutung ist.

Der Beklagte hatte im Hause der Versicherungsnehmer der Klägerin eine Wohnung im 3. Obergeschoß gemietet. § 6 Ziffer 3 des schriftlich Mietvertrages enthält folgende Regelung:

„Hinsichtlich der sonstigen in der Wohnung anfallenden Reparaturen . . .  gilt folgende Vereinbarung:

Trifft den Mieter . . . an den Beschädigungen ein Verschulden, so trägt der Mieter die Reparaturkosten in voller Höhe. Der Mieter hat zu beweisen, dass ein Verschulden bei der Entstehung von Schäden durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht oder durch unsachgemäße Behandlung technischer Einrichtungen und Anlagen nicht vorgelegt.“

In der Nacht vom 28. zum 29. 11. 1981 trat in der Wohnung des Beklagten ein erheblicher Wasserschaden ein, durch den auch die Holztreppe im Treppenhaus und die darunter liegende Wohnung im 2. Obergeschoß betroffen wurde.

Die Klägerin hat den Vermietern den entstandenen Schaden in Höhe von 2206,23 DM ersetzt und den Beklagten wegen dieses Betrages aus nach § 67 VVG übergangenem Recht in Anspruch genommen. Sie hat behauptet, der Schaden sei deshalb entstanden, weil der Beklagte entweder einen Wasserhahn nicht verschlossen habe oder bei der von ihm vorgenommenen Arbeiten an der Küchenspüle, dem Badeofen und der Waschmaschine unsachgemäß gearbeitet habe.

Der Beklagte hat demgegenüber erwidert, die Wasserquelle habe sich hinter einer gekachelten Wand im Bad befunden. Der Wasseraustritt sei auf einen Bruch im Rohrleitungssystem oder einen defekten Wasserdruckminderer zurückzuführen.

Das AG hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen, weil der Klägerin nicht der Beweis gelungen sein, daß der Schaden durch den Mietgebrauch verursacht worden sei.

Mit der Berufung rügt die Klägerin vor allem, das AG habe die Beweislast verkannt. Der Beklagte müsse den Beweis führen, daß der entstandene Schaden nicht von ihm zu vertreten sei.

Durch Beschluß vom 6. 6. 1984 hat das LG Mannheim dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Trägt der Mieter auch dann die Beweislast dafür, daß eine während der Mietzeit eingetretene Verschlechterung der Mietsache nicht von ihm verursacht wurde, wenn als Ursache der Verschlechterung sowohl eine vertragswidrige Handlung des Mieters als auch eine vom Mieter nicht zu vertretene Abnutzung in Betracht kommt?

A u s  d e n  G r ü n d e n :

II. Die Vorlage ist zulässig.

Allerdings stellt sich die vorgelegte Rechtsfrage nicht ausschließlich im Wohnmietrecht, sondern ebenso bei der Miete von Geschäftsräumen und beweglichen Sachen. Entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung, die den Rechtsentscheid auf speziell wohnraummietrechtliche Fragen begrenzen will (Landfermann, Einführung in die Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen (RES.), II 2; Voelskow in MünchKomm, Rn 109 i vor § 535), steht dieser Umstand der Zulässigkeit der Vorlage nicht entgegen. Der Wortlaut von Art. III Abs. 1 3. MÄG ist weit gefaßt; denn er bezieht die Vorlagepflicht allgemein auf Rechtsfragen, die bei Vermietung einer Wohnung von Bedeutung sein können, der Vorlagepflicht unterstellt, wird dem Sinn und Zweck des Rechtsentscheids in der durch das Gesetz vom 5. 6. 1980 (BGBl.1980 I 657) geschaffenen Form gerecht (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27. 2. 1981, RES § 536 BGB Nr. 2 = WM 1981, 77; Schmitt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 5. Aufl., G 7; Sonnenschein, NJW 1982, 1249). Der Rechtsentscheid ist gerade dazu geschaffen worden, um die Rechtseinheit auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts wiederherzustellen, die bis dahin in der Praxis wegen des beim Landgericht endenden Rechtsmittelzuges in erheblichem Umfang nicht mehr gewährleistet war. Hinsichtlich der allgemeinen mietrechtlichen Fragen auf die Möglichkeit eines Urteils durch den BGH zu verweisen, geht, abgesehen davon, daß insoweit vollkommen ungewiß ist, wann die einzelne Frage jemals dort zur Beantwortung vorliegen wird, schon deshalb nicht an, weil jenen Urteilen gerade die den Rechtsent-scheiden eigentümliche allgemeine Bindungswirkung fehlt, somit eine unterschiedliche Rechtsprechung auf landgerichtlicher Ebene dadurch nicht mit hinreichender Sicherheit verhindert werden kann. Ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Rechtsprechung besteht aber wegen der oftmals großen persönlichen Tragweite für die von den Entscheidungen betroffenen Parteien im gesamten Wohnraummietrecht und nicht lediglich hinsichtlich solcher Rechtsfragen, die bei Vermietung von Geschäftsräumen oder beweglichen Sachen nicht auftreten können.

Eine in der vom Senat vertretenen Weise praktizierte Anwendung des Rechtsentscheid-verfahrens kann auch nicht zu unerwünschten Differenzen zwischen der Rechtsprechung des BGH und derjenigen der OLG führen; denn das OLG ist auch dann zur Vorlage an den BGH nach Art. III  a Satz 3 3. MÄG verpflichtet, wenn es die Rechtsfrage abweichend von einem dort ergangenen Urteil beantworten will (BGH Rechtsentscheid vom 11. 1. 1984, VIII ARZ 6/83, WM 1984, 119).

Die Einbeziehung der allgemein-mietrechtlichen Vorschriften in das Rechtsentscheid-verfahren ist schließlich auch deshalb gerechtfertigt, weil sich bei Anwendung dieser Bestimmungen im Bereich des Wohnraummietrechts nicht selten besondere Interessen-abwägungen stellen, auf die einzugehen im sonstigen Mietrecht keine Veranlassung besteht. Auf der anderen Seite folgt aus der Beschränkung des Rechtsentscheids auf das Wohnraum-mietrecht, daß dieser, soweit er zu Vorschriften des allgemeinen Mietrechts ergeht, sich immer inhaltlich auf die Anwendung im Wohnraummietrecht zu beschränken hat.

Der Vorlage steht ebenfalls nicht entgegen, daß der Rechtsstreit nicht zwischen Vermieter und Mieter geführt wird, sondern als Klägerin eine Versicherung des Vermieters auftritt. Der in Frage kommende Schadensersatzanspruch des Vermieters ist auf diese gemäß § 67 VVG kraft Gesetzes übergegangen; die Versicherung ist insoweit Rechtsnachfolgerin des Vermieters geworden. Die Entscheidung über die Berufung hängt damit in gleicher Weise von einer aus einem Mietvertrag über Wohnraum sich ergebenden Rechtsfrage an wie bei einer Klage des Vermieters. Dies allein ist nach Art. III Abs. 1 3. MÄG maßgebend.

Das LG hat hinreichend dargelegt, daß nach seiner den Senat grundsätzlich bindenden Rechtsauffassung und Tatsachenbeurteilung die Entscheidung über die Berufung von der vorgelegten Rechtsfrage abhängt. Das LG geht offenbar davon aus, daß nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch kein Anscheinsbeweis für eine Schadensverursachung durch den Mieter bestehe, die Kausalität also gänzlich ungeklärt sei. Diese Wertung hat der Senat hinzunehmen.

Allerdings ist die Vorlagefrage missverständlich formuliert worden. Wie die Begründung des Vorlagebeschlusses ergibt, geht es der Kammer nicht lediglich um die Frage, ob den Mieter die Beweislast für mangelnde Verursachung und fehlendes Verschulden trifft, wenn als Schadensursache auch eine nicht von ihm zu vertretene Abnutzung in Betracht kommt. Das wird besonders daraus deutlich, daß der den Gegenstand des Rechtsstreits bildende Wasserschaden niemals allein die Folge eines vertragsgemäßen Mietgebrauchs wie beispielsweise Abnutzungen an der Mietsache, sein kann. Es kommt dem LG daher gerade darauf an, die Beweislast des Mieters für Schäden an der Mietsache zu klären, die nicht durch bloßen vertragsgemäßen Mietgebrauch entstanden sein können, sondern auf dem Hinzutreten einer weiteren Ursache beruhen. Der Senat versteht daher den eigentlichen Inhalt der Vorlagefrage in folgendem Sinne:

Trägt der Mieter auch dann die Beweislast dafür, daß eine während der Mietzeit eingetretene Verschlechterung der Mietsache nicht von ihm verursacht wurde, wenn als Ursache der Verschlechterung sowohl eine vertragswidrige Handlung des Mieters als auch ein von ihm nicht zu vertretendes Geschehen in Betracht kommt?

Der Senat hat den Parteien Gelegenheit gegeben, zu dem Vorlagebeschluß des LG Stellung zu nehmen.

In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefrage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich.

Gemäß § 548 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Daraus folgt eine im Schrifttum und teilweise auch in der Rechtsprechung vertretene Ansicht die umfassende Beweislast des Mieters dafür, daß eine während der Mietzeit eingetretene Verschlechterung der Mietsache nur auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist (Palandt-Putzo, BGB 43. Aufl., § 548 Anm. 1 c, RGRK-BGB, 12. Aufl., § 549 Rn. 13; Jauernig-Teichmann, BGB, 3. Aufl., § 548 Anm. 3; Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-und Pachtrechts, 4. Aufl., Rn125; RGZ 122, 292, 295; OLG Hamburg MDR 1966, 846). Nach dieser Auffassung haftet der Mieter sowohl, wenn die Ursache des Schadens ungeklärt bleibt, als auch dann, wenn es ihm nicht gelingt, sich für die feststehende Ursache zu entlasten.

Demgegenüber wollen Staudinger-Emmerich (BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 548 Rn 22-24) und Sternel (Mietrecht, 2. Aufl., V 30) danach unterscheiden, ob es sich um Schäden, die auf normaler, vertragsgemäßer Abnutzung beruhen können, handelt oder um solche, die von vornherein nicht Folge des vertragsmäßigen Gebrauchs der Sache sein können. Allein im letzten Falle trete eine Umkehr der Beweislast ein, jedoch auch nur dann, wenn die feststehende Schadensursache zum Gefahrenbereich des Mieters gehöre.

Der BGH hat die Frage bisher nicht umfassend entschieden, dem Mieter aber dann den Beweis für Schadenursache und mangelndes Verschulden auferlegt, wenn der vermietete Raum infolge des Mietgebrauchs zerstört worden ist (BGHZ 66,349).

Eine generelle Beweislastung des Mieters führt jedenfalls im Bereich des Wohnraummietrechts für Schäden, die ihre alleinige Ursache nicht in einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache haben können, im Ergebnis zu einer Risikoverteilung, die mit den sich aus dem Gesetz ergebenden Pflichten von Mieter und Vermieter nicht vereinbar ist. Diese Rechtsauffassung betont einseitig die den Mieter hinsichtlich der von ihm genutzten Sache treffende Obhuts- und Fürsorgepflicht. Sie berücksichtigt zu wenig die dem Vermieter gemäß § 536 BGB obliegende Verpflichtung, den Mietraum während der gesamten Vertragsdauer in einem Zustand zu erhalten, der dessen ungestörten Gebrauch ermöglicht (vgl. BGH NJW 1964, 33; Staudinger-Emmerich, §§ 535, 536 RN 32 f., 42 f.). Daher hat der Vermieter insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass von der Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen des Hauses keine Gefahren für die vermietete Wohnung ausgehen (vgl. auch BGH WPM 1976, 537). Gerade bei  Brand- und Wasserschäden ist grundsätzlich eine in diesen Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursache ebenso möglich, wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters berührt. Es ist aber unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt angemessen, den Mieter mit dem Aufklärungsrisiko von Ursachen aus einem Bereich zu belasten, für dessen ordnungsgemäße Beschaffenheit der Vermieter einzustehen hat. Eine uneingeschränkte Beweislast des Mieters kann ihn in erhebliche Beweisnot bringen, weil er dann auch Umstände aufklären muß, die außerhalb seines unmittelbaren Einfluß- und Kenntnisbereichs liegen. Er müßte sich mit technischen Einrichtungen im Haus auseinandersetzen, zu denen er gewöhnlich keinen Zugang hat, weil deren Wartung und Überwachung allein Sache des Vermieters ist. Dies brächte im Einzelfall die Gefahr mit sich, daß der Mieter hinsichtlich der Folgen einer möglicherweise im Risikobereich des Vermieters liegenden Ursache nicht nur die eigenen Nachteile zu tragen, sondern darüber hinaus die dem Vermieter entstandenen Schäden zu ersetzen hat. Das würde im praktischen Ergebnis zu einer wesentlichen Einschränkung der Verantwortlichkeit des Vermieters für die ihm nach § 536 BGB obliegenden Erhaltungspflichten führen.

Bei den Schäden, um die es hier geht, kommt regelmäßig ein Anspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung in Betracht. Im Bereich dieser Ansprüche hat die Rechtsprechung eine Beweislastumkehr hinsichtlich der Kausalität analog § 282 BGB niemals über den typischen Gefahren- und Risikobereich des Schuldners hinaus ausgedehnt (vgl. BGH NJW 1964, 33, 35; VersR 1976, 1084, 1085; 1978, 85, 87). Es ist kein Grund ersichtlich, allein im Mietrecht diese Beweislastumkehr noch weiter zu Lasten des Mieters auszudehnen. Die Vorschrift des § 548 BGB, die gerade an den Gebrauch der Mietsache, also ein dem Mieter zuzurechnendes Verhalten anknüpft, liefert für eine solche Erweiterung keinen Ansatzpunkt.

Auch der BGH hat deshalb bereits angedeutet, ohne auf die Frage bisher allerdings näher eingehen zu müssen, daß dort, wo Obhutspflichten des Mieters mit Erhaltungspflichten des Vermieters zusammentreffen, eine differenzierende Beurteilung der Beweislastverteilung notwendig ist (BGHZ 66, 349, 352). Nach der Auffassung des Senats folgt aus den dargelegten Gründen, daß eine Beweislast des Mieters solange nicht in Betracht kommt, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat.

Dasselbe muß gelten, soweit eine im unmittelbaren räumlichen Obhuts- und Einflußbereich eines anderen Mieters liegenden Schadensursache in Betracht kommt. Denn der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter auch vor Schädigungen durch andere Mieter zu schützen. Er ist zudem rechtlich und tatsächlich eher in der Lage, eine in den Räumen eines dritten Mieters liegende Ursache aufzuklären. Die aus § 548 BGB hergeleitete Beweislast des Mieters ist nur für den sich aus der Benutzung der Sache ergebenden Einfluß- und Obhutsbereich gerechtfertigt. Die Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel, wonach die Mieter für die Verstopfung von Abflußleitungen haften, deren Ursache nicht festgestellt werden kann (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 19. 5. 1982, WM 1982, 201; LG Karlsruhe MDR 1980, 230), beruht letztlich auf dieser Erwägung; denn eine nach § 11 Nr. 15 AGBG unzulässige Risikoverlagerung zu Lasten des Mieters liegt dort gerade deshalb vor, weil mit einer solchen Klausel dem Mieter die Beweislast für einen nicht in seinem unmittelbaren Herrschafts- und Obhutsbereich befindlichen Umstand aufgebürdet wird.

Demgegenüber ist es gerechtfertigt, daß der Mieter die volle Beweislast trägt, sobald davon auszugehen ist, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Mietsache abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt. Aus den mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen Obhuts- und Fürsorgepflichten sowie Herrschafts- und Einflußnahmemöglichkeiten folgt, daß das dem Mieter nach § 548 BGB übertragene und ihm allein zuzurechnende Risiko den gesetzlichen unmittelbaren Nutzungsbereich der Wohnung umfaßt. Daher hat der Mieter sich nicht erst dann zu entlasten, wenn eine bestimmte Schadensursache aus dem ihn betreffenden Bereich, wie z.B. ein nicht abgedrehter Wasserhahn oder ein Schaden am Zuleitungsschlauch der Waschmaschine, positiv feststeht. Es genügt, wenn die konkrete Ursache zwar unbekannt ist, aufgrund der Umstände des Einzelfalls jedoch nur eine solche aus dem Gefahrenbereich des Mieters in Betracht kommen kann.

Daraus ergibt sich folgende Beweislastverteilung: Der Vermieter muß beweisen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührenden Schadensursache ausräumen muß. Ist dieser Beweis geführt, so hat sich er Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten (im Ergebnis wohl ebenso Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 548 Rn 5; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 548 Rn. 12, Baumgärtel, Handbuch der Beweislast, § 548 Rn. 4). Entsprechendes gilt, wenn möglicherweise ein außenstehender Dritter Schadensverursacher ist, für dessen Handeln keine der Parteien schon nach allgemeinen Vorschriften (§§ 278, 831 BGB) haftet. Die umfassende Beweislast nach § 548 BGB trifft den Mieter auch dann erst, wenn feststeht, daß dessen Handlung in dem durch den Mietgebrauch begrenzten Bereich stattgefunden hat.

Der Vermieter wird durch die Verpflichtung, hinsichtlich des ihn treffenden Risikobereichs den Negativbeweis führen zu müssen, nicht unbillig belastet. In vielen Fällen wird schon nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter zuzurechnende Ursache von vorneherein ausscheiden (vgl. BGBZ 66,349; BGH VersR 1976, 1084). Bei Geschehensbildern, die nach der Lebenserfahrung einen bestimmten Ursachenablauf wahrscheinlich erscheinen lassen, kann auch die Anwendung der Grundsätze des Anscheinsbeweises dem Vermieter die Beweisführung erleichtern. Insoweit lassen sich jedoch nicht durch Rechtsentscheid allgemeine Regeln aufstellen. Dies im Einzelfall zu beurteilen, bleibt alleine Aufgabe des Tatrichters.

Mitgeteilt von RiOLG Dr. Fischer, Malsch-Völkersbach“

Kommentar: Dieses für beide Parteien wichtige Urteil, nämlich die vom Gericht festgelegte Beweislastverteilung, ist für die Mieter von entscheidender Bedeutung. Auch wenn, wie ausgeführt, im Einzelfall der Tatrichter beurteilt, welche der Parteien die Schuld an der Verschlechterung der Mietsache trägt, so wird der Senat dem Mieter insoweit gerecht, dass Schäden, die nach der Lebenserfahrung einen bestimmten Ursachenablauf erscheinen lassen, nicht vom Mieter bewiesen werden müssen, dass diese nicht seinem Obhuts- und Fürsorgepflichtenkreis obliegen. Da es sich jedoch auf dieser Urteilseite fast ausschließlich um Feuchteerscheinungen als Mangel und damit verbunden Schimmelpilzbefall, Schwärzeschimmel, Spark- oder Stockflecken, etc.,  handelt, Ausnahme sind die Urteile auf der Extra-Urteil-Seite (Iso-Fenster), die allerdings häufig ursächlich für den Mangel sind – vgl. auch Spaßseite –, ist fast immer ein Sachverständiger vom Gericht eingeschaltet, der die Ursache des Mangels dem Gericht vorträgt.

Vgl. auch: Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, Unterrichtung durch die Bundesregierung, Drucksache 13/3593 v. 25 01. 1996

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