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Feuchtigkeitsschäden nach dem Einbau von Isolierverglasung (§ 537)

Aus WM 1/1985, S. 22/23
LG Hannover, Urteil vom 9. 11. 1983 – 11 S 292/83
zu § 537 BGB

Leitsätze:
„Treten nach dem Einbau von Isolierverglasung in ein Gebäude neueren Baujahres Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung auf, muß sich der Mieter dahin entlasten, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Auf die Notwendigkeit geänderten Verhaltens muß ihn der Vermieter hinweisen.“

Aus den Gründen:

Die Berufung der Beklagten ist auch unbegründet, soweit die Beklagten zur Zahlung von rückständigen Mieten verurteilt worden sind. Das AG hat zutreffend festgestellt, dass sie zu einer Mietzinsminderung wegen Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung nicht berechtigt waren. Zwar stellen Feuchtigkeitserscheinungen mit Stockfleckenbildung auch in solchen Räumen, die wegen ihrer exponierten Lage und der Art der Benutzung durch den Mieter, wie Bad und Schlafzimmer, für Kondenswasserniederschläge besonders gefährdet sind, grundsätzlich einen Mangel des Mietobjektes i.S. von § 536 BGB dar (vgl. Urt. Der Kammer in WM 1982, 183). Auch hat die Kammer früher die Beweislast dafür, dass der Schimmelpilzbefall ganz oder überwiegend auf ein nicht ausreichendes Beheizen der Räume durch den Mieter zurückzuführen ist, dem Vermieter auferlegt Auf Grund neuerer Erkenntnisse gilt dies aber jedenfalls dann nicht, wenn in ein Gebäude mit jüngerem Baudatum wie hier aus dem Jahre 1971 nachträglich Isolierglasfenster eingebaut worden sind. Bekanntlich kommt es nämlich nach einer solchen Fensterauswechslungen gehäuft zum Auftreten von bis dahin nicht vorhandenen Feuchtigkeitserscheinungen an den Wänden und Decken der sogenannten Feuchträume, so wie es auch hier der Fall ist. Hauptursache für dieses Phänomen ist die Tatsache, dass bei den nunmehr wesentlich dichter abschließenden Fenstern eine natürliche Belüftung durch Fugen, wie es in der Regel bei den alten Einfachfenstern der Fall war, nicht mehr gegeben ist. Dies führt der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend aus. Auch Zinburg (ZMR 1982, 259) weist darauf hin, dass durch die alten, meist undichten Holzrahmenfenster und Türen eine gewisse Zugluft vorhanden ist, die zum Teil für einen Luftaustausch sorgt. Auch das Merkblatt des BMBau aus dem Jahre 1983 stellt einen Zusammenhang zwischen den neuerdings auftretenden Schwierigkeiten und dem Versehen von Fenstern mit Isolierglas und fest schließenden Dichtungen her. Dabei ist dies bei an sich ausreichend wärmeisolierten Gebäuden jüngeren Datums – hier 1971 – die nahezu ausschließliche Ursache. Demgemäß muß sich beim nachträglichen Einbau von Isolierglasfenstern der Mieter dahin entlasten, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat (vgl. auch AG Köln WM 1982, 182). In der Regel setzen nämlich die Mieter die ursprüngliche Heiz- und Belüftungsweise fort. Dies haben die Beklagten in vorliegendem Fall sogar ausdrücklich zugestanden. Die Tatsache der viel besseren Abdichtung der Räume erfordert jedoch ein geändertes Beheizungs- und Belüftungsverhalten. Es muß intensiver gelüftet werden. Auch müssen Bad und Schlafzimmer häufiger als bisher beheizt werden (vgl. LG Hannover, 1. ZK, Urt. Vom 1. 12. 1982 – 1 S 193/82). Dabei sind die Beklagten auf die Möglichkeit der sogenannten „Schocklüftung“ hinzuweisen, nämlich ein kurzzeitiges völliges Öffnen der Fenster, gegebenenfalls auch bei angestellten Heizkörpern, wohingegen häufig nur eine weniger intensive „Kipplüftung“ durchgeführt wird. So führt auch Steinert in der Mieterzeitung Oktober 1983 S. 7 aus, wenn morgens früh ½ Stunde und abends ½ Stunde die Fenster voll geöffnet würden, dann müsse jede Wohnung trocken bleiben, vorausgesetzt sie werde angemessen beheizt und sie sei nicht falsch möbliert. (*) Wegen der vielfältigen Möglichkeiten zur Verhinderung von Feuchteschäden an den Wänden und Decken kann es auch das oben bezeichnete Merkblatt des Bundesministeriums herangezogen werden. Dabei können die Beklagten nicht damit gehört werden, ein so erforderlicher höherer Heizaufwand gehe zu Lasten des Vermieters und könne im Rahmen der Minderung geltend gemacht werden (vgl. auch LG Hannover, 1 ZK, a.a.O.). Zwar entstehen bei zeitweisem Beheizen dieser Räume wie Bad und Schlafzimmer insbesondere auch bei offen stehenden Fenstern höhere Heizkosten. Diese liegen aber mit Sicherheit unter den Beträgen, die vor dem Einbau der Isolierverglasung aufzuwenden waren. Die Beklagten hätten sich entlasten müssen. Dies haben sie nicht getan. Zwar ist es durchaus verständlich, dass Mieter nach dem Einbau von energiesparenden Fenstern ihr Heizverhalten beibehalten oder sogar die Heizung erheblich drosseln. Dies entspricht jedoch nicht den neueren wissenschaftlichen Erkenntnissen, die sich jetzt langsam herauskristallisieren. Dabei wird es allerdings in Zukunft auch Sache des Vermieters sein, die Mieter nach dem Einbau von Isolierglasfenstern auf die Notwendigkeit einer Änderung des Lüftungsverhaltens hinzuweisen. So ist den Mietern beispielsweise in dem von der 1. ZK des LG Hannover (a.a.O.) entschiedenen Fall vom Vermieter ein entsprechendes Hinweisblatt des Fensterherstellers übergeben worden, wonach zur Vermeidung von Überfeuchtung gegenüber dem früheren Zustand vor Einbau der isolierten Kunststoffenster ein häufigeres Lüften nötig ist. Von der Einholung eines Rechtsentscheides hat die Kammer abgesehen, da es sich bei der Beweislastverteilung letztlich um eine Tatfrage handelt, die dem Rechtsentscheid nicht zugänglich ist.

Mitgeteilt von RiLG Bochmann, Hannover

(*) Hier ist schon eine Abkehr im Lüftungsverhalten zu bemerken. Ein Ankippen wird als „wenig intensiv“ bezeichnet. Leider ist hier immer noch die Einstellung der Gerichte erkennbar, dass eine „falsche Möblierung“ einen Rechtsentscheid verändern kann. In der Folge sind die Anmerkungen zur Möblierung bei den Urteilen zu Schimmelpilz und Feuchte zu beachten. In den Urteilen, die zur Isolierverglasung und auch zur Wärmedämmung aufgeführt sind, sind gleichfalls die Hinweise zu den Urteilen zu beachten.

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