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Mieterhaftung für Feuchtigkeitsschäden wegen mangelhafter Belüftung
& Beweisschuld des Vermieters bei
Feuchtigkeitsschäden (§§ 535, 537 BGB)

Aus WM 1/1985 S. 24:
(LG Mannheim, Urteil vom 11. 11. 1981 – 4 S 103/80)
zu §§ 535, 537 BGB; pVV

Leitsatz:
Die Haftung des Mieters für Feuchtigkeitsschäden wegen mangelhafter Belüftung der Wohnung setzt voraus, daß der Mieter die Notwendigkeit einer verstärkten Belüftung erkennen konnte. Hieran kann es fehlen, wenn der Schaden nicht nur auf mangelhafte Belüftung, sondern auch auf andere Einflüsse zurückzuführen ist (hier: übermäßige Feuchtigkeitsdiffusion infolge eines extremen Temperaturanfalls im Januar 1979).“

Mitgeteilt von RiLG Blank, Mannheim

Aus WM 1/1985 S. 25:
(LG Augsburg, Urteil vom 17. 3. 1982 – 7 S 4678/81)
zu § 537 BGB

Leitsatz:
„Läßt sich nicht mit Sicherheit feststellen, ob Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung auf deren Beschaffenheit oder auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, ist der Vermieter den Beweis schuldig geblieben, daß der Mieter den Mietzins zu Unrecht minderte.

Aus den Gründen:

Zwar hat der Mieter die Tatsache eines Mangels zu beweisen. Steht der Mangel, wie hier, jedoch fest, so ist es Sache des Vermieters, den Nachweis zu führen, daß der Mangel von den Mietern selbst verursacht wurde. Denn der Mieter kann auch dann den Mietzins mindern, wenn den Vermieter am Vorhandensein des Mangels kein Verschulden trifft. Lediglich wenn der Mieter den Mangel in seiner eigenen Sphäre verursacht hat, scheidet eine Mietminderung aus (Staudinger, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 537 Rz. 10). Für den Nachweis dieses Sonderfalls hat der Vermieter zu sorgen. Der Kläger hat den erforderlichen Beweis nicht geführt.

Es mag sein, daß dem Vermieter hier die Grundsätze des Anscheinsbeweises zur Seite stehen können, etwa wenn er nachweist, dass Gegenstände, die üblicherweise einer Verschlechterung nicht unterliegen, am Anfang des Mietverhältnisses mangelfrei waren. Dies lässt dann den Rückschluß zu, daß der Mieter den Mangel verursacht haben muß. Derartiges lässt sich jedoch bei Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht sagen. Darüber hinaus steht dem Vermieter der positive Nachweis einer Verursachung durch den Mieter offen.

Aus dem Beweisergebnis kann jedoch nicht gefolgert werden, dass die Beklagten die Feuchtigkeits- und Schimmelflecken selbst verursacht haben.

Soweit der Sachverständige im Innenputz und im Mauerwerk keine Feuchtigkeit feststellen konnte, ist damit lediglich eine ausreichende Wasserdichtigkeit der Wand nachgewiesen. Eine etwa mangelhafte Wärmeisolierung (als häufige Ursache für Feuchtigkeits- und Schimmelbildung ) wird häufig nicht ausgeschlossen. Eine (zumindest Mit-) Verursachung der Mängel durch die Beklagten, etwa durch nichtausreichende Lüftung der Räume, geht aus dem Gutachten nicht mit der nötigen Sicherheit hervor. Der Gutachter erklärt in Abschn. 5.0., daß die Schimmelbildungen „mit großer Wahrscheinlichkeit durch das Zusammentreffen mehrerer Faktoren entstanden“ seien. In 5.4. wird ausgeführt, „die in der Wohnung W. aufgetretenen Schimmelbildungen“ seien „ihrem Erscheinungsbild nach offenbar auch durch nicht ausreichende Belüftung der Wandbereiche entstanden“ *. Zusammenfassend stellt der Gutachter in Abschn. 6.0 fest, „daß die in den beiden Wohnungen G. und W. aufgetretenen Schimmelbildungen nicht ausschließlich durch baukonstruktive Mängel und bauphysikalische Unvollkommenheiten begründet sind, mit großer Wahrscheinlichkeit ist auch die Art und Weise der Benutzung der Wohnräume Ursache dieser Erscheinungen“ *.

Aus alldem läßt sich eine sichere Feststellung, mangelnde Belüftung (oder andere Ursachen aus der Sphäre der Beklagten) sei die Ursache für die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung gewesen, nicht treffen.

Der beweispflichtige Kläger hat daher nicht nachgewiesen, daß die Beklagten den Mietzins deshalb zu Unrecht minderten, weil sie für den Mangel selbst verantwortlich seien.

Mitgeteilt von RA Siedler, Augsburg

*: Anmerkung: Aus dem geschilderten Sachverhalt lässt sich leider nicht entnehmen, in welchem baulichen Zustand sich das Gebäude und die darin befindlichen Wohnungen befinden. So u.a., ob eine Wärmedämmung oder neue Iso-Fenster vorhanden bzw. vor ein paar Jahren erst eingebaut wurden. Die Aussage des Sachverständigen, dass „keine Feuchtigkeit im Innenputz und im Mauerwerk festgestellt“ und damit eine „Wasserdichtigkeit der Wand nachgewiesen wurde“, ist nicht nachzuvollziehen.

Der Hinweis des Sachverständigen zur Belüftung der Wohnräume („offenbar durch nicht ausreichende Belüftung der Wandbereiche entstanden“), ist mit großem Abstand zu betrachten. Entweder es wurde ausreichend gelüftet oder nicht. Die Frage, wie häufig gelüftet werden muß/sollte wurde in anderen Urteilen dezidiert beschrieben, auch die Frage der Temperatur in Räumen, insbesondere im Schlafzimmer wird durch herrschende Meinung dargelegt.

Vgl. u.a::  AG Köln, Urteil vom 31. 7. 1987 – 217 C 494/86 und LG Braunschweig, Urteil vom 12. 11. 1987 – 7 S 141/87; LG Braunschweig, Urteil vom 11. 1. 1983 – 6 S 241/81

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